En el recurso gubernativo interpuesto por doña María Isabel Pradera
Leonardo, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad número 5
de Valladolid, doña María José Triana Álvarez, a inscribir una escritura
de cancelación de hipoteca, en virtud de apelación del recurrente.
Hechos
I
El 4 de marzo de 1993, mediante escritura autorizada por el Notario
de Valladolid don Manuel Sagardia Navarro, el "Banco Exterior de España,
Sociedad Anónima", concedió un préstamo a la sociedad "Arenas
Calibradas, Sociedad Anónima", con la garantía hipotecaria de diversas fincas
propiedad de la Sociedad deudora e interviniendo, además, como
hipotecantes no deudores cuatro hermanos Pradera Leonardo, que hipotecaron
las participaciones indivisas que a cada uno de ellos correspondía en las
viviendas sitas en Valladolid, calle Lonja, número 1, una izquierda letra
A, y otra izquierda letra B, fincas registrales números 1.094 y 1.096 del
Registro de la Propiedad número 5 de Valladolid, distribuyéndose la
responsabilidad de la hipoteca entre las diversas fincas hipotecadas, pero
constituida la hipoteca solidariamente respecto de cada finca, de
conformidad con lo dispuesto en el artículo 217 del Reglamento Hipotecario.
El 20 de diciembre de 1994, ante el Notario de Valladolid, don Fernando
Rubio Martínez, como sustituto, y para el protocolo del Notario antes
referido, el "Banco Exterior de España, Sociedad Anónima", otorgó escritura
de cancelación de hipoteca en la que en el exponendo II se dice que
habiéndose producido incumplimiento en los pagos convenidos para la
amortización del préstamo por parte de "Arenas Calibradas, Sociedad Anónima",
doña Isabel Pradera Leonardo, como hipotecante no deudora, se dirigió
al banco acreedor con la finalidad de liberar su partición indivisa en las
fincas descritas, hipotecadas en garantía de deuda ajena, abonando por
cuenta de la sociedad deudora la parte proporcionalmente correspondiente
a dicha participación indivisa; y en el disponen, el "Banco Exterior de
España, Sociedad Anónima", declara haber recibido de doña María Isabel
Pradera Leonardo la suma de 2.284.362 pesetas, como pago parcial de
la deuda que "Arenas Calibradas, Sociedad Anónima" tiene con el banco,
por lo que libera de la hipoteca constituida en la escritura de 4 de marzo
de 1993 la sexta parte indivisa que pertenece a dicha señora en las fincas
referidas.
II
Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad número 5
de Valladolid, fue calificada con la siguiente nota: Presentado el precedente
documento con fecha 28 de diciembre de 1994, bajo el asiento 674 del
Diario 9. o , y prorrogado dicho asiento conforme a lo dispuesto en el último
párrafo del artículo 66 de la Ley Hipotecaria, por haber sido interpuesto
recurso gubernativo, a la nota por mi expedida, por la que se notificaban
los defectos que impedían su despacho conforme al artículo 429 del
Reglamento Hipotecario, y habiendo sido dictado auto en el citado expediente
por el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León,
por la que se acuerda la no admisión del recurso interpuesto, según
notificación recibida en esta oficina con fecha 5 de julio último, auto susceptible
de ser recurrido en apelación, se ha reportado a esta oficina con fecha
11 de julio último el precedente documento, solicitando se extienda al
pie del mismo la correspondiente nota de calificación, la que se lleva a
cabo en los siguientes términos, al estar vigente el asiento de presentación.
Denegada la inscripción del precedente documento por observarse los
siguientes defectos insubsanables: 1. Vulnerar el principio de especialidad
o determinación que impera en el sistema hipotecario español, en lo relativo
a la constitución y vida del derecho real de hipoteca inmobiliaria, el hecho
de que la cancelación parcial por pago de parte de la deuda no vaya
acompañada de la consiguiente disminución de la responsabilidad
hipotecaria. 2. Al implicar la cancelación parcial una distribución del crédito
hipotecario, no haber prestado su consentimiento para la cancelación
operada el resto de los interesados -titulares de dominio o derechos sobre
el resto de las participacioneshipotecadas máxime cuando el principal
pagado por la titular de la participación indivisa liberada no representa
siquiera la cuarta parte de la responsabilidad por principal, atribuida a
las participaciones hipotecadas, para, de este modo, eliminar los graves
riesgos que puede entrañar la posibilidad de centrar la responsabilidad
hipotecaria en mayor o en menor medida en cualquiera de las cuotas
indivisas, artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, 217 del Reglamento
Hipotecario y Resoluciones de la Dirección General de los Registros y
del Notariado de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988 y 27 de
marzo de 1989. A tal efecto, se hace constar que sobre la participación
indivisa hipotecada perteneciente a don Francisco Javier Pradera Leonardo
pesa una anotación de embargo a favor de Caja España de Inversiones,
Caja de Ahorros y Monte de Piedad. Contra la presente nota y una vez
haya quedado firme el recurso anteriormente referido por acreditarse no
haber interpuesto recurso de apelación, podrá interponerse recurso
gubernativo ante el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, en el plazo
de cuatro meses a contar desde su fecha, y en apelación, ante la Dirección
General de los Registros y del Notariado, de conformidad con el artículo
66 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su reglamento. Valladolid a
27 de julio de 1995. La Registradora. Firmado: María José Triana Álvarez.
III
Doña María Isabel Pradera Leonardo interpuso recurso gubernativo
contra la anterior calificación y alegó: Que respecto al primer defecto
se señala que el principio de especialidad sólo exige determinar la causa
en cuya virtud se practica el asiento. La causa es evidente en el contenido
de la escritura cuya inscripción se pretende: El "Banco Exterior de España,
Sociedad Anónima", renuncia a ejecutar la hipoteca respecto de las cuotas
de participación que pertenece a la recurrente en las dos fincas, a cambio
de la percepción de una cantidad de dinero, causa típica que puede originar
un asiento de cancelación. Que conforme a la Resolución de 2 de noviembre
de 1.972 hay que interpretar que se trata de una renuncia de derechos.
Que no hay justificación para calificar este primer defecto de insubsanable
al afirmar que la causa es la no disminución de la responsabilidad, cosa
que siempre es posible realizar. Que la cancelación pretendida no impone
la disminución de la responsabilidad hipotecaria: 1) Porque no hay
disminución del importe del préstamo; 2) Porque la hipoteca se ha constituido
solidariamente, sin distribución de responsabilidad, de conformidad con
el artículo 217 del Reglamento Hipotecario y, por tanto, la liberación de
una cuota indivisa no altera ni aumenta la responsabilidad de los restantes
hipotecantes. Que en cuanto al segundo defecto, la cancelación solicitada
es sólo extinción parcial de la garantía. El crédito hipotecario no disminuye
ni se distribuye, es el mismo y la porción de los hipotecantes no deudores
no sufre alteración. Que resulta incomprensible la calificación de este
defecto como insubsanable, cuando el consentimiento de los otros interesados,
teóricamente siempre es posible. Que son inadecuados los preceptos que
cita la nota de calificación que se refiere al supuesto de división de finca
hipotecada. Que es incomprensible la referencia a una anotación preventiva
de embargo respecto de otra cuota perteneciente a otro copropietario,
por carecer de trascendencia a la hora de practicar el asiento de
cancelación.
IV
La Registradora de la Propiedad, en defensa de su nota, informó:
1. o Que respecto al primer punto de la nota de calificación, los principios
hipotecarios son las notas o rasgos básicos que tiene un determinado
sistema registral, entre ellos se encuentra el principio de especialidad o
determinación que tiene una especial manifestación en la hipoteca al exigirse
que se determine con claridad la responsabilidad hipotecaria de las fincas.
Que si al constituirse la hipoteca el artículo 12 de la Ley Hipotecaria
impone la necesidad de que se exprese el importe de la obligación asegurada
y de los intereses, una interpretación lógica y sistemática de este y otros
preceptos de la Ley Hipotecaria lleva a concluir que cuando por pago
parcial de la obligación garantizada se pretende liberar parcialmente la
finca hipotecada, ello necesariamente la de ir acompañado de una
disminución de la responsabilidad hipotecaria proporcional, y si dicha
liberación parcial no fuere acompañada de la disminución de la
responsabilidad hipotecaria, produciría, por una parte, una discordancia entre lo
que el Registro refleja y la realidad y, por otra parte, una discordancia
entre el propio contenido del asiento cancelatorio y el acta de inscripción;
es decir, el Registro reflejaría una cancelación cuya causa es el pago y,
al mismo tiempo, reflejaría inalterada la responsabilidad primitiva de la
finca, produciéndose un claro contrasentido. Que hay que tener en cuenta
que en el caso que se estudia, la causa de la liberación parcial de hipoteca
es el pago parcial de la deuda. Que, por ello, la Resolución de 2 de noviembre
de 1972, citada por la recurrente, no es de aplicación a este supuesto.
Que la Dirección General a lo largo de sus resoluciones alude al principio
de especialidad como fundamento de sus decisiones, y siendo una
manifestación de tal principio en relación con el acto jurídico la necesidad
de que conste con claridad en el documento la clase del acto realizado
con expresión de la causa, no cabe duda que no puede desvincularse la
calificación de la causa con el acto realizado, pues ello llevaría a que
el Registro reflejase un acto cuyo contenido estaría en oposición con su
propia causa (cfr. Resolución de 30 de junio de 1987). De ahí que la
liberación parcial por pago parcial, por exigencia del principio de especialidad,
debe necesariamente ir acompañado de la consiguiente disminución de
la responsabilidad hipotecaria; 2. o En cuanto al segundo punto de la nota
de calificación, la hipoteca fue constituida en garantía de una deuda ajena
sobre cuatro sextas partes indivisas de dos fincas, como una sola hipoteca,
al amparo del artículo 217 del Reglamento Hipotecario; que dichas partes
indivisas pertenecen a los cuatro hermanos Pradera Leonardo, en
proindivisión y por partes iguales, una sexta parte indivisa a cada uno de ellos.
Que las dos posibilidades que la legislación hipotecaria ofrece al tratar
de hipotecar diversas participaciones indivisas de una finca en garantía
de una misma obligación son: a) Que cada propietario hipoteque su
respectiva participación, siendo necesaria la distribución de la
responsabilidad hipotecaria entre las diversas participaciones indivisas
(artículo 216.1 del Reglamento Hipotecario), y b) Que los diversos propietarios
acuerden constituir una sola hipoteca sobre la totalidad de las
participaciones indivisas, en cuyo caso no es necesario efectuar distribución
alguna de responsabilidad hipotecaria, porque se constituye una sola
hipoteca sobre la participación global resultante (artículo 217 del Reglamento
Hipotecario). Esta última fue por la que optaron los hermanos Pradera
Leonardo. Que la hipoteca es única y, en consecuencia, el acreedor no
puede por sí solo liberar de hipoteca una cualquiera de las particiones
indivisas hipotecadas, pues la cancelación, en su caso, implica una
distribución del crédito hipotecario, que precisa la intervención del acreedor
y de todos los hipotecantes y el concurso de los terceros hipotecarios,
para, de este modo, eliminar los graves riesgos que puede entrañar la
posibilidad de centrar la responsabilidad hipotecaria en mayor o menor
medida en cualquiera de las restantes cuotas indivisas, que se verían
notoriamente afectadas por tal determinación (Resoluciones de 17 de marzo
de 1969, 12 de febrero de 1988 y 27 de marzo de 1989), máxime cuando
el principal pagado por el titular de la participación indivisa liberada
no representa si quiera la cuarta parte de la responsabilidad por principal
atribuida a las participaciones hipotecadas. Que, por otra parte, siendo
la hipoteca un derecho real nacido de un contrato, habrán de aplicar las
reglas generales de las obligaciones y los contratos, lo que lleva a aplicar
las normas de la novación modificativa y, en consecuencia, exigir la
intervención de todos los afectados (Resoluciones de 19 de enero de 1990 y
10 de noviembre de 1906). Que la calificación de los defectos como
insubsanables es debido a que es necesario el otorgamiento de nueva escritura,
cuyo contenido se ajuste a la causa alegada y en el que intervengan todos
los interesados.
V
El Presidente del Tribunal Supremo de Castilla y León confirmó la
nota de la Registradora, fundándose principalmente en que no procede
la inscripción solicitada mientras no presten el consentimiento para la
cancelación operada en la escritura de fecha 20 de diciembre de 1994
todos los demás interesados o afectados en la hipoteca constituida en
la escritura antecedente.
VI
La recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en sus
alegaciones y añadió: 1. Que la renuncia de derecho efectuada a título oneroso
por el acreedor hipotecario es título suficiente para practicar la inscripción
solicitada, según Resolución de 2 de noviembre de 1992. 2. Que no hay
disminución del crédito ya que la señora Pradera es hipotecante no
deudora, la deuda se mantiene integra sin que se haya introducido modificación
alguna en la misma, por lo que es imposible modificar la distribución
hipotecaria entre las fincas hipotecadas. 3. Que el Registro de la Propiedad
ha de publicar la extinción del derecho del acreedor y, por tanto, se debe
cancelar la inscripción de hipoteca que grava las participaciones indivisas
de la recurrente sobre las dos fincas referidas. 4. Que la sociedad "Arenas
Calibradas, Sociedad Anónima", deudora, no precisa consentir ya que la
cesión de crédito puede hacerse sin su consentimiento (art. 1.205 "a
contrario" y 1.210.3. o del Código Civil) y el resto de los hipotecantes no
deudores tampoco precisan prestar su consentimiento.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.085, 1.087, 1.154, 1.212, 1.839, 1.844 y 1.860 del
Código Civil; 122 y 123 de la Ley Hipotecaria, y Resoluciones de este
centro directivo de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero de 1988 y 27
de marzo de 1989.
1. Constituida hipoteca en garantía de deuda ajena sobre varios
bienes, entre ellos, sobre cuatro sextas partes indivisas de dos fincas
(participación que es hipotecada como un todo por sus cuatro cotitulares a
quienes corresponde individualmente una sexta parte indivisa en cada
finca), e incumplida la obligación asegurada, uno de esos cotitulares abona
al acreedor "la parte proporcionalmente correspondiente a dicha
participación indivisa", y el acreedor, en consecuencia, "libera de la hipoteca...
la sexta parte indivisa que pertenece (al pagador) en esas dos fincas,
consintiendo que se haga constar dicha liberación en el Registro...". El
Registrador deniega la inscripción por los siguientes defectos: "1) Vulnerar el
principio de especialidad o determinación que impera en el sistema
hipotecario español, en lo relativo a la constitución y vida del derecho real
de hipoteca inmobiliaria, el hecho de que la cancelación parcial por pago
de parte de la deuda no vaya acompañada de la consiguiente disminución
de la responsabilidad hipotecaria. 2) Al implicar la cancelación parcial
una distribución del crédito hipotecario, no haber prestado su
consentimiento para la cancelación operada el resto de los interesados -titulares
de dominio o derechos sobre el resto de las participaciones
hipotecadasmáxime cuando el principal pagado por el titular de la participación
indivisa liberada no representa siquiera la cuarta parte de la responsabilidad
por principal, atribuida a las participaciones hipotecadas, para de este
modo eliminar los graves riesgos que puede entrañar la posibilidad de
centrar la responsabilidad hipotecaria en mayor o menor medida en
cualquiera de las cuotas indivisas, artículos 122 y 123 de la Ley Hipotecaria,
217 del Reglamento Hipotecario y Resoluciones de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de 17 de marzo de 1969, 12 de febrero
de 1988 y 27 de marzo de l989".
2. Tratándose de una hipoteca única sobre un solo bien (o sobre una
participación global del mismo), constituida conjuntamente por varios
cotitulares, es evidente que la liberación de una parte del bien -la cuota
indivisa de uno de los cotitulares por pago de una parte proporcional
de ladeuda puede implicar una modificación sustancial del objeto de
la garantía que subsiste, que al no ser indiferente para los restantes
constituyentes, presupondrá su consentimiento, además de el del acreedor.
3. Por otra parte, también el principio de subsistencia íntegra de la
hipoteca sobre la totalidad de los bienes gravados o sobre cualquier parte
de los mismos que se conserve, aun cuando se reduzca la obligación
asegurada (cfr. artículos 1.860 del Código Civil y 122 de la Ley Hipotecaria),
determina, en el caso considerado, la necesidad del consentimiento de
todos los constituyentes para la liberación parcial pretendida. En efecto,
cuando varios cotitulares de un bien o de una participación indivisa del
mismo constituyen una hipoteca única sobre aquél o sobre la participación
global que les corresponde, el íntegro bien o esa global participación quedan
afectos al pago de la totalidad de la deuda garantizada o de cualquier
parte de la misma, lo que determina que en la relación interna entre los
constituyentes, cada uno de éstos sabe que deberá pagar el todo si quieren
evitar la ejecución del bien o de la cuota global afectada (y, con ello,
la ejecución de su respectiva participación), pero que si uno de ellos
efectivamente paga el íntegro, podía utilizar las mismas garantías que tenía
el acreedor principal (la ejecución de la hipoteca tal como originariamente
se constituyó) para reclamar de los demás cotitulares la parte de deuda
que proporcionalmente les corresponde -incluido posible juego de la
previsión contenida en el artículo 1.844.2. o del CódigoCivil y ello aun cuando
la ejecución, en tal caso, del objeto hipotecado comporte para el
constituyente la pérdida de su derecho (se resarcirá con el precio de remate
la deuda pagada y el resto, si lo hubiere, se dividirá entre los constituyentes
en proporción a sus cuotas); así resulta de los artículos 1.085, 1.087, 1.145,
1.212, 1.839 y 1.844 del Código Civil y así se infiere de la doctrina que
este centro directivo sentara en sus Resoluciones de 17 de marzo de 1969, 12
de febrero de 1988 y 27 de marzo de 1989. En consecuencia, el pago
por uno de los cotitulares de una parte de la deuda proporcional a su
participación en el todo gravado, no es suficiente para la liberación parcial
pretendida, por más que lo consienta el acreedor, pues ello sobre perjudicar
el derecho que, según se ha señalado, corresponde a los restantes
constituyentes (el que de ellos pague el resto de la deuda ya no podría ejecutar
la hipoteca tal como inicialmente se constituyó para reclamar de los otros
cotitulares la parte que proporcionalmente les corresponde), podría
determinar por el juego de la solidaridad inherente al artículo 122 de la Ley
Hipotecaria una concreción injustificada y desproporcionada del gravamen
sobre el derecho de alguno de esos restantes constituyentes (por ejemplo,
cuando alguna participación que aún permanece gravada se libera de esa
hipoteca como consecuencia de la ejecución de una carga preferente que
le afectaba).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto
y confirmar el Auto apelado en los términos de los anteriores
considerandos.
Madrid, 16 de marzo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.
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