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Documento BOE-A-1999-9358

Resolución de 22 de marzo de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por «Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima», contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Morón de la Frontera, don Luis Martín Hernández, a inscribir una escritura de venta judicial, en virtud de apelación del señor Registrador.

Publicado en:
«BOE» núm. 100, de 27 de abril de 1999, páginas 15473 a 15475 (3 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-9358

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales, doña Encarnación Ceres Hidalgo, en nombre del "Banco Central

Hispanoamericano, Sociedad Anónima", contra la negativa del Registrador

de la Propiedad de Morón de la Frontera, don Luis Martín Hernández,

a inscribir una escritura de venta judicial, en virtud de apelación del señor

Registrador.

Hechos

I

En juicio ejecutivo número 282/1986, seguido ante el Juzgado de

Primera Instancia número 2 de los de Sevilla, a instancia del "Banco

Hispanoamericano, Sociedad Anónima", contra determinadas personas, se

embargó una vivienda en Coripe que fue subastada y adjudicada a la

entidad demandante tras pública subasta que dio lugar al otorgamiento de

la escritura pública de venta, de fecha 7 de junio de 1994, por el

Magistrado-Juez del citado Juzgado, en rebeldía de los demandados, al banco

referido, autorizada por el Notario de Sevilla, Don Ramón Gómez de

Echevarri y Armendia.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Morón

de la Frontera, el Registrador mediante escrito de 25 de enero de 1995,

dirigido al "Banco Central Hispanoamericano, Sociedad Anónima", expone

que, para la inscripción de la escritura, es necesario acreditar la inscripción

en el Registro Mercantil del poder de la persona que en representación

del banco interviene en la escritura, así como manifestar cual es la situación

arrendataria de la finca. El interesado, por instancia de fecha 7 de febrero

de 1995, solicitó la inscripción, adjuntándose el poder original en el que

consta su inscripción en el Registro Mercantil de Madrid y cédula pericial

realizada por un Agente de la Propiedad Inmobiliaria en la que se dice

que los demandados habitan la vivienda y, posteriormente, con fecha 11

de julio de 1995, manifestó que el banco no tiene inconveniente en presentar

escrito señalando que del procedimiento no se desprende que la finca

esté arrendada y que con posterioridad a la adjudicación tampoco ha sido

arrendada por la entidad. El Registrador, en comunicado de fecha 19 de

junio, insistió en que para inscribir la escritura es necesario que el

representante del banco manifieste la situación arrendaticia de la finca.

Posteriormente el Registrador extiende la siguiente nota de calificación:

"Calificado desfavorablemente el precedente documento para su inscripción,

por no acreditarse la situación arrendaticia de la finca (lo que fue notificado

al interesado), habiendo caducado el asiento de presentación en el día

de hoy sin haberse producido subsanación. Morón, 1 de septiembre de 1995.

El Registrador. Firmado: Luis Martín Hernández".

III

La Procuradora de los Tribunales, doña Encarnación Ceres Hidalgo,

en representación del "Banco Hispanoamericano, Sociedad Anónima",

interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación e informó:

Que aunque la nota de calificación no manifiesta el precepto por la que

se deniega la inscripción solicitada, parece que se basa en el artículo 25,

párrafo 5. o , de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. Que lo que

no es lícito es que el señor Registrador traslade al comprador, en una

ejecución judicial, la obligación que dicha norma impone al vendedor,

puesto que aquél para nada puede saber lo que haya contratado el titular

dominical, bajo pena de falsedad en documento público y, menos mal,

que no se ha exigido que dicha obligación la cumpla la autoridad judicial

como vendedora. Que las obligaciones nacen de la Ley (artículo 1.089

del Código Civil) y éstas no se presumen y sólo son exigibles las

expresamente determinadas (artículo 1.090 de dicho Código).

IV

El Registrador, en defensa de su nota, informó: Que es reiterada la

jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la Dirección General de los

Registros y del Notariado (Resoluciones de 19 y 20 de noviembre de 1987

y 5 de noviembre de 1993, entre otras), de la que se desprende, entre

otros, dos aspectos fundamentales: a) Que la adquisición de una finca,

por subasta judicial o administrativa, entra dentro del concepto de venta

tal como aparece regulado en nuestro ordenamiento jurídico y, por tanto,

el inquilino, si es que existe, goza del derecho de retracto igual que cualquier

otro arrendatario en un supuesto de venta voluntaria (sentencias del

Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1968 y 23 de enero de 1971). b) Que

sentado dicho aspecto y precisamente para garantizar el ejercicio de los

derechos de adquisición preferente por los arrendatarios, es por lo que

el articulo 55.2 de la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos y el

artículo 25.5 de la nueva Ley, exigen la declaración por parte del transmitente

de que la finca no está arrendada y, en caso de estarlo, acreditar que

se han practicado las notificaciones pertinentes, pero dada la peculiaridad

de las adquisiciones por ejecución judicial o administrativa, parece que

no debe exigirse que sea el transmitente quien haga esa declaración, el

cual, en la mayoría de los casos, se encuentra en rebeldía, ni tampoco

la autoridad judicial, ya que no hay trámite procedimental para que dicha

autoridad pueda llegar a establecer dicha situación; por ello parece lógico

que debe bastar la declaración por parte del adquirente en cuanto a la

situación arrendaticia de la finca, bien en las propias actuaciones judiciales,

ante Notario o ante el propio Registrador de la Propiedad.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía revocó

la nota del Registrador, fundándose en que a la situación arrendaticia

del inmueble objeto de la venta judicial aluden los escritos de 7 de febrero

y 11 de junio de 1995, del representante del banco, en los que aquél adopta

una interpretación que rebasa la propia literalidad de la Ley (en concreto

del artículo 25.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).

VI

El Registrador apeló el Auto presidencial manteniéndose en sus

alegaciones, y añadió: Que los escritos a los que se refiere el Auto no contienen

la declaración clara y terminante del artículo 25.5 de la Ley de

Arrendamientos Urbanos. Que en la interpretación de esta norma no se ha

rebasado la propia literalidad de la misma, lo único que ocurre es que el

precepto es de una claridad tan meridiana que parece que no es posible

darle una interpretación distinta. Que la cédula pericial en que se hace

constar que la vivienda está ocupada por los propietarios demandados,

no cumple los requisitos necesarios en cuanto a los elementos personales,

formales y materiales.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 464, 1.459, 1.489, 1.493, 1.636 y 1.640 del Código

Civil; 1.514 y siguientes y 1.533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; 25

de la Ley de Arrendamientos Urbanos; las sentencias del Tribunal Supremo

de 2 de marzo de 1959, 19 de febrero de 1968, 23 de enero de 1971 y las

Resoluciones de 11 de diciembre de 1986, 19 y 20 de noviembre de 1987

y 5 de febrero de 1993,

1. Mediante escritura de venta judicial otorgada el 7 de junio de 1994,

se transmite al "Banco Central Hispano Americano, Sociedad Anónima",

determinada vivienda objeto del remate aprobado en juicio ejecutivo

282/1986. Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad, el

Registrador comunicó por sendos escritos al presentante la necesidad de

que, en representación del banco, manifieste la situación arrendaticia de

la finca. El interesado aportó para ello la cédula pericial realizada por

un Agente de la Propiedad Inmobiliaria, en la que se dice que los

demandados habitan la vivienda, y posteriormente, un escrito manifestando que

el banco no tiene inconveniente en presentar escrito señalando que del

procedimiento no se desprende que la finca esté arrendada y que con

posterioridad a la adjudicación tampoco ha sido arrendada por él. El 1

de septiembre de 1995, el Registrador extiende en el documento la siguiente

nota de calificación: "Calificado desfavorablemente el precedente

documento para su inscripción por no acreditarse la situación arrendaticia

de la finca (lo que fue notificado al interesado), habiendo caducado el

asiento de presentación en el día de hoy sin haberse producido la

subsanación".

2. La cuestión previa planteada por el defecto señalado, de si la

transmisión judicial forzosa producida en un procedimiento ejecutivo está sujeta

o no a retracto, ha sido resuelta reiteradamente en sentido afirmativo

por entender que en nuestro sistema jurídico este tipo de transmisión

está comprendido en el concepto de venta. Se trata de una venta pública

(cfr. artículo 464 del Código Civil), o en subasta pública (cfr. entre otros

los artículos 1.459, 1.489, 1.493 del Código Civil y 1.514 y siguientes y 1.533

de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y por ello se comprende que el derecho

de tanteo o retracto previsto para el supuesto de venta, esté también

establecido para las ventas judiciales (cfr. artículos 1.636 y 1.640 del Código

Civil). El propio Tribunal Supremo ha declarado en relación con la

adjudicación en que termina el procedimiento judicial sumario, que en tal

supuesto procede el retracto arrendaticio porque no existe razón tanto

de orden legal como lógico para excluirlo, y porque la inclusión es conforme

a la finalidad de la Ley de dar acceso al dominio al arrendatario cuando

haya cambio dominical por negocio jurídico mediante precio (cfr.

sentencias de 2 de marzo de 1959, 19 de febrero de 1968 y 23 de enero

de 1971).

3. Sentado pues, que en los supuestos de transmisión judicial de la

finca se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la ley, será

necesario para su inscripción, que se justifique haber hecho las

notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación

sobre la libertad de arrendamientos de la finca adjudicada. Manifestación

que en la Ley está contemplada, igual que en algún otro supuesto (cfr.

artículo 1.320 del Código Civil), como una declaración expresa y específica

del disponente que no puede inferirse indirectamente de otros datos o

manifestaciones del documento (cfr. Resoluciones de 11 de diciembre

de 1986 y 10 de noviembre de 1987), cuya constancia en el título inscribible

es un requisito formal de éste para su inscripción, de tal manera que

su omisión es calificada por la Ley como defecto subsanable (cfr. artículo 25

de la Ley de Arrendamientos Urbanos), y con la que se intenta garantizar

fundamentalmente los derechos de adquisición preferente que los terceros

arrendatarios tienen en relación a dicha transmisión.

4. Por último, ante el problema formal de cómo hacerse constar la

libertad de arrendamiento de la finca para que la inscripción pueda

realizarse, este centro directivo viene sosteniendo reiteradamente que, dadas

las peculiaridades de la adquisición en virtud de ejecución forzosa, no

debe exigirse estrictamente que sea el transmitente el que haga esa

declaración. Hay que tener en cuenta que la adquisición no se verifica por

un acto de voluntad del que hasta entonces era propietario de la finca,

sino por un acto de autoridad y en el procedimiento no hay trámites

especialmente previstos para que la autoridad pueda llegar a hacer, en

sustitución del propietario, esta afirmación; debiendo bastar en estos

supuestos la declaración de que el piso no está arrendado realizada por

el nuevo propietario, bien en las actuaciones judiciales, bien en acto

posterior.

Por todo lo anterior debe confirmarse el defecto señalado por el

Registrador, al no poderse considerar realizada la manifestación de que se trata,

mediante la aportación de una cédula pericial que: a) Está realizada por

un tercero y, b) En un momento (valoración del bien) no coincidente con

el de la transmisión (aprobación del remate); ni tampoco mediante el escrito

aportado por el representante de la entidad adjudicataria que, como se

ha señalado, no contiene manifestación alguna sobre la situación

arrendaticia, sino sólo una disposición a formular una manifestación que,

además, no sería la exigida legalmente, esto es, afirmación incondicionada

de inexistencia de eventuales arrendatarios, y no una mera alegación de

que del procedimiento no resulta tal existencia.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el

Auto apelado.

Madrid, 22 de marzo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.

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