En el recurso gubernativo interpuesto por doña Eugenia Torrijos
Torrijos, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Alcorcón
número 1, doña María Pilar Albarracín Serra, a cancelar una condición
resolutoria, en virtud de apelación de la recurrente.
Hechos
I
El 6 de noviembre de 1978, mediante escritura pública otorgada ante
don Pedro Crespo Crespo, Notario de Valdemoro, como sustituto, y para
el protocolo, de don José Calleja y Olate, Notario de Getafe, "Construcciones
Sánchez-Peña, Sociedad Anónima", vendió a don Anselmo Cantarero
Serrano, casado con doña Eugenia Torrijos Torrijos, la vivienda tercero,
letra B, de la calle Los Alpes, de Alcorcón. En la estipulación A) de la
referida escritura se establece: "La falta de pago de una cualquiera de
las letras aplazadas a su respectivo vencimiento producirá de pleno derecho
la resolución de la venta, volviendo a la sociedad vendedora la vivienda
enajenada, sin devolución, por parte de ésta, de ninguna de las cantidades
recibidas, que quedarán en su beneficio como indemnización de daños
y perjuicios, bastando para inscribirlo de nuevo a su nombre la notificación
que se practique, conforme a los artículos 1.504 del Código Civil y 59
del Reglamento Hipotecario, fijando la parte compradora como su domicilio
de la finca objeto de esta escritura. Los señores comparecientes consienten
la inscripción de esta condición resolutoria en el Registro de la Propiedad,
a efectos del artículo 11 de la Ley Hipotecaria. Caducará de pleno derecho
la presente condición resolutoria y la inscripción de la misma al año del
vencimiento de la última letra representativa del precio aplazado, si del
Registro de la Propiedad no resulta que antes de esa fecha haya sido
renovada la condición o ejercitadas cualquiera de las acciones o derechos
que correspondan a la sociedad vendedora, por razón de este contrato,
siendo suficiente para ello el acta notarial de manifestaciones por la parte
compradora solamente, para lo que el representante de la sociedad
vendedora presta ahora su consentimiento".
II
Presentado el día 12 de enero de 1995, en el Registro de la Propiedad
de Alcorcón, escrito de doña Eugenia Torrijos Torrijos, de fecha 25 de
noviembre de 1994, solicitando la cancelación por haber caducado la
condición resolutoria a que hace referencia la escritura de 6 de noviembre
de 1978 y que grava la finca número 27.934, fue calificada con la siguiente
nota: "Se deniega la cancelación de la condición resolutoria solicitada en
el documento que precede por no ser éste -una simple instancia
privadael medio idóneo para ello, previsto por los contratantes en la escritura
de compraventa de fecha 6 de noviembre de 1978, ante el Notario don
Pedro Crespo Crespo, como sustituto de don José Calleja y Olarte, y
reflejado en el Registro de la Propiedad. En ella se habla de que será suficiente
para la cancelación, sin que en su día tenga que intervenir el vendedor,
ªel acta notarial de manifestaciones por la parte compradora solamenteº,
por lo que ha de ser ese instrumento -el actanotarial el que ha de
utilizar el comprador si quiere obtener la cancelación. Alcorcón, 2 de
febrero de 1995. El Registrador accidental. Firmado: Pablo A. Torres Bollain".
Posteriormente se extendió la siguiente nota complementaria: "Como
complemento de la anterior nota, se hace constar que la anterior calificación
se basa en las Resoluciones de 28 de noviembre de 1978, 30 de mayo
de 1980 y 16 de diciembre de 1974, y artículos 82.2 de la Ley Hipotecaria
y 78 y concordantes del Reglamento Hipotecario. Asimismo, se hace constar
que cabe interponer, contra esta calificación, recurso, en el plazo de cuatro
meses a partir de esta fecha, ante el excelentísimo señor Presidente del
Tribunal Superior de Justicia de Madrid, y después, en su caso, de
apelación, ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, conforme
a la regulación de los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes
de su Reglamento. Alcorcón, 3 de febrero de 1995. La Registradora.
Firmado: María Pilar Albarracín Serra".
III
Doña Eugenia Torrijos Torrijos, interpuso recurso gubernativo contra
las anteriores notas y alegó: "Que es instrumento válido para la extinción
de la condición resolutoria instancia del interesado en cualquiera de los
términos de la Ley de Procedimiento Administrativo, como se establece
en la Resolución de 28 de noviembre de 1978, publicada en el ªBoletín
Oficial del Estadoº, el 19 de enero de 1997. Que en la condición resolutoria
se constituyó por importe de 315.000 pesetas, que serían satisfechas según
consta en la citada escritura de compraventa. Que sería de estimable valor
que la Dirección General tuviera a bien pronunciarse sobre la materia,
ya que permitiría a muchas familias acceder a la cancelación de su
condición resolutoria sin necesidad de encarecer, con trámites inútiles y que
no añaden nada a la seguridad jurídica de las partes, el acta notarial,
pues la cuestión sigue siendo una manifestación interesada ( ªsicº ). Que,
por último, si el Registrador quiere tener la certeza de que es el comprador
realmente el que insta la petición, podría hacerle comparecer a fin de
verificar su identidad".
IV
La Registradora, en defensa de su nota, informó: "Que la recurrente,
para justificar su pretensión, cita la Resolución de 28 de noviembre de
1978, que no se refiere, en modo alguno, al supuesto de hecho que se
contempla en este recurso. Que como fundamentos de Derecho se citan:
1. o El principio general establecido en el párrafo 1. o del artículo 82 de
la Ley Hipotecaria. 2. o Que el párrafo 2. o del anterior precepto contempla
una importante excepción; está regulando la llamada ªcancelación
automáticaº o sin consentimiento del titular registral y en virtud de lo que
resulte del título en cuya virtud se practicó la inscripción. 3. o Que como
consecuencia de ello y en virtud de la libertad de pactos en materia de
contratación del artículo 1.255 del Código Civil, el supuesto anterior se
recogió en la escritura de compraventa y, en ella, vendedor y comprador
pactaron el medio idóneo para recoger en su día la cancelación: El acta
notarial de manifestaciones por la parte compradora. 4. o Que, por tanto,
es aplicable lo establecido en el artículo 1.258 del Código Civil. 5. o Que,
al inscribirse en el Registro de la Propiedad el anterior pacto, rige el
párrafo 3. o del artículo 1 de la Ley Hipotecaria. 6. o Que es regla general
de nuestro Derecho lo establecido en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria
y concordantes de su Reglamento. 7. o Que excepcionalmente se admite,
en ciertos supuestos, el documento privado a efectos del Registro (artículos
14.3, 59.3, 110 y 156 de la Ley Hipotecaria, y 70, 81, 155, 208 y 239 del
Reglamento), sin que entre dichos casos de excepción se encuentre la
instancia privada objeto del recurso. 8. o Que las Resoluciones de 16 de
diciembre de 1974, 28 de noviembre de 1978 y 30 de mayo de 1980
contemplan el acta notarial como instrumento hábil a efectos de cancelación
de condición resolutoria, en los casos en que no es necesaria escritura
pública. 9. o Que no cabe confundir las diferentes funciones que en nuestro
ordenamiento jurídico cumplen los Registradores de la Propiedad y los
Notarios y sus respectivas competencias. 10. Que por Auto de 24 de julio
de 1995, del Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, se
desestimó el recurso gubernativo interpuesto por doña María Cruz
Cantanero Torrijos, contra una nota de calificación extendida por este Registro,
denegando la cancelación de una condición resolutoria, cuyo contenido
es idéntico a la ahora recurrida".
V
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó
la nota de la Registradora, fundándose en el artículo 82, párrafo 2. o ,de
la Ley Hipotecaria.
VI
La recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las
alegaciones contenidas en el acta de interposición del recurso gubernativo.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.255 del Código Civil; 2, 18 y 82, párrafo 2. o ,de
la Ley Hipotecaria,y 7 y 174, párrafo 1. o , del Reglamento Hipotecario.
1. Se debate en el presente recurso sobre la procedencia de la
cancelación, en virtud de mera solicitud en documento privado, del asiento
relativo a una condición resolutoria en garantía del precio aplazado de
una compraventa, habida cuenta que en la escritura en la que se estableció
aquella condición se decía textualmente -y así ha quedado reflejado en
el Registroque "caducará de pleno derecho la presente condición
resolutoria y la inscripción de la misma, al año de vencimiento de la última
letra representativa del precio aplazado (lo que se producirá el día 10
de enero de 1984), si del Registro de la Propiedad no resulta que antes
de esa fecha haya sido renovada la condición o ejecutada cualquiera de
las acciones o derechos que correspondan a la sociedad vendedora por
razón de este contrato, siendo suficiente para ello el acta notarial de
manifestación por la parte compradora solamente, para lo que el representante
de la sociedad vendedora presta desde ahora su consentimiento".
2. No ha de discutirse ahora cuáles son las razones que determinaron
la particular configuración de la cláusula debatida. Lo cierto es que en
ella no se pacta exclusivamente sobre la cancelabilidad del asiento relativo
a una condición resolutoria para el caso en que, transcurrido un año desde
el vencimiento de la obligación garantizada, no conste en el Registro el
ejercicio de acciones tendentes a obtener esa resolución, sino que, al
amparo de la libertad de estipulación reconocida a los particulares, tanto en
el ámbito de los derechos personales (artículo 1.255 del Código Civil) como
de los reales (confróntese artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del
Reglamento Hipotecario), se prevé la caducidad misma -y de pleno
derechode esa "condición" en tal hipótesis, de manera que se da al reflejo registral
en plazo, del ejercicio de dicha acción resolutoria, el carácter de requisito
sustancial para la efectividad de la resolución misma.
3. Estamos pues ante uno de los supuestos de extinción del derecho
inscrito que resulta del mismo documento en cuya virtud se practicó la
inscripción (confróntese artículo 82, párrafo 2. o , de la Ley Hipotecaria),
si bien, en unión de un contenido registral que el Registrador debe tener
en cuenta en su calificación (confróntese artículo 18 de la Ley Hipotecaria)
y en tales hipótesis el título para la cancelación es precisamente esa
escritura de compraventa con condición resolutoria (confróntese artículo 174,
párrafo 1. o , del Reglamento Hipotecario). En consecuencia, será suficiente
la instancia presentada si a ella se acompaña la escritura referida, sin
que de la previsión contenida en la cláusula discutida, de que "sería
suficiente el acta notarial de manifestaciones", pueda deducirse su necesidad,
pues, por una parte, el funcionamiento del Registro de la Propiedad está
sustraído al ámbito de la autonomía privada y regido por normas de "ius
cogens" (dada la propia significación y alcance de la institución) y, por
otra, el hecho de que tal acta se haya considerado suficiente por los
otorgantes para la cancelación, ni significa que se hayan excluido las otras
vías que para tal cancelación prevé la legislación hipotecaria.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el
auto apelado y la nota del Registrador.
Madrid, 13 de marzo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.
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