En el recurso gubernativo interpuesto por el Letrado don Diego Rivero
Calderón, en nombre de Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda,
Cádiz, Almería, Málaga y Antequera (Unicaja), contra la negativa del
Registrador de la Propiedad de Marbella número 2 don Pedro Luis Martínez
Casto, a inscribir una escritura de ratificación de compraventa, en virtud
de apelación del recurrente.
Hechos
I
El 22 de diciembre de 1984, el Monte de Piedad y Caja de Ahorros
de Ronda (en la actualidad Montes de Piedad y Caja de Ahorros de Ronda,
Cádiz, Almería, Málaga y Antequera) (Unicaja), vendió en documento
privado a doña María Delgado Fernández, quien adquirió en estado de viuda,
una vivienda de la urbanización "Santa Marta" de la ciudad de Marbella.
El 23 de noviembre de 1993, no conservando ninguno de los intervinientes
el documento privado de compraventa antes referido, Unicaja y la misma
compradora ratificaron la venta, también en documento privado. Con fecha
2 de marzo de 1994, ante el Notario de Ronda, don Vicente Piñeiro Valverde,
se otorga escritura de ratificación de contrato de compraventa, por la
que se ratifica plenamente el contrato privado de 23 de noviembre de
1993 y, por consiguiente el contrato privado de 23 de septiembre de 1984.
II
Presentada copia de la anterior escritura en el Registro de la Propiedad
de Marbella número 2, fue calificada con la siguiente nota. "Denegada
la inscripción del precedente documento por no incorporar el documento
privado a que se refiere, ni elevar a público el mismo, por lo que la mera
ratificación de un documento privado impide su inscripción (artículo 3
de la Ley Hipotecaria). Defecto insubsanable. Contra dicha calificación
podrá interponerse recurso gubernativo en el plazo de cuatro meses a
contar de su fecha de conformidad con lo prevenido en los artículos 112
y siguientes del Reglamento Hipotecario. Marbella a 18 de julio de 1994.
El Registrador, firmado, Pedro Luis Martínez Casto".
III
El Letrado don Diego Rivero Calderón, en representación de Unicaja
interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación, y alegó:
1. Que el contrato privado formalizado el 22 de septiembre de 1984 ya
no existe, por lo que es imposible incorporar a la escritura pública un
documento, desaparecido o inexistente. 2. Que según lo estipulado en la
escritura pública, se dan los requisitos esenciales que en nuestro derecho
se determinan para la validez de los contratos en los artículos 1.254, 1.258
y 1.261 del Código Civil, así como los específicos que los artículos 1.445
y 1.450 del mismo cuerpo legal establecen para el contrato de compraventa,
así como los artículos 1.278 a 1.280 que se refieren a la libertad de forma
de los contratos. 3. Que lo que se ratifica no es un documento, sino un
contrato-acuerdo de voluntades, formalizado con anterioridad. Que desde
la fecha en que se perfeccionó el contrato de compraventa, la compradora
ha estado en la pacífica posesión de la vivienda adquirida. 4. Que fue
denegada la inscripción posiblemente por no matizar la diferencia entre
el concepto material y el concepto formal del título. 5. Que como
fundamento de derecho se señalan: A) Que son de aplicación todos los
artículos del Código Civil referidos a los contratos y los especiales sobre la
compraventa, que se han citado con anterioridad. B) El artículo 609 del
Código Civil. Que hay que citar la sentencia del Tribunal Superior de
3 de octubre de 1956. Que según la doctrina, en nuestro derecho ligado
al derecho romano exige un doble elemento para la transmisión de la
propiedad: a) un fundamento o causa jurídica de la adquisición: Título,
b) la transferencia de la posesión de la cosa o tradición que en nuestro
Código está reducida a formalidades tan sumarias que hacen de ella, en
ocasiones, una pura ficción. C) Que lo que está fuera de dudas tanto en
la doctrina civil como hipotecaria, es que la inscripción no tiene un valor
absoluto, sino relativo en cuanto a terceros; de forma que la inscripción
no sustituye a la tradición, sino que tiene órbita de aplicación distinta.
Que la inscripción, salvo en materia de hipotecas, es meramente
declarativa. D) Que lo que propiamente se inscribe en el Registro de la Propiedad
es el acto o negocio jurídico que opera la mutación jurídico-real inmobiliaria
y no el título formal o documental, ni siquiera el derecho real inmobiliario
correspondiente. Que así lo considera la doctrina, diciendo que el título,
en su sentido formal o documentario, no constituye sino el medio para
el acceso de los títulos materiales inscribibles en el Registro de la Propiedad.
Que lo único que establece el artículo 3 de la Ley Hipotecaria ha sido
cumplido en este caso al intervenir el fedatario público para autorizar
la ratificación del contrato de compraventa.
IV
El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: Que
existe falta de legitimación en el recurrente, pues según el artículo 112
del Reglamento Hipotecario el transferente podrá interponer recurso
gubernativo cuando "tenga interés conocido". Que este interés tiene que constar
o deducirse claramente del mismo título; o sea, en todos aquellos casos
en los que si bien el principal interesado es el adquirente, el transmitente
también tiene interés en inscribir el título, por cuanto a él puede afectarle
o repercutirle desde luego o en el futuro. Que en este supuesto es el Notario
autorizante el único calificado para la interposición del recurso, de
conformidad con lo previsto en el artículo 112.3. o del Reglamento Hipotecario.
Que la diferencia que hay entre los artículos 6 de la Ley Hipotecaria y
112 del Reglamento Hipotecario ha sido puesta de relieve en la Resolución
de 25 de octubre de 1973. Que, por otra parte, de la documentación aportada
no se desprende que el apoderado haya acreditado de forma auténtica
la representación que le habilita para interponer el recurso, presentando
un problema de ausencia de poder que impide entrar a conocer el fondo
del asunto (artículo 119 del Reglamento Hipotecario), como tiene declarado
la Resolución de 26 de enero de 1988. Que, por tanto, procede el examen
previo de la excepción alegada de conformidad con las disposiciones antes
alegadas.
V
El Presidente del Tribunal Superior de Andalucía desestimó la falta
de legitimación en el recurrente y ordenó al señor Registrador que en
el plazo de quince días emita dictamen sobre las cuestiones que han
motivado en el recurso.
VI
El Registrador de la Propiedad, conforme a lo ordenado en el anterior
Auto del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, informó: 1. Que se
reiteran los argumentos respecto a la falta de legitimación del recurrente.
2. Que la nota de calificación tiene su base y apoyo en el concepto del
título inscribible que recogen los artículos 2 y 42 de la Ley Hipotecaria
y 7, 8 y 14 y demás concordantes de su Reglamento. Que según tales
preceptos lo que propiamente se inscribe o registra en el Registro de la
Propiedad es el acto o negocio jurídico que opera la mutación jurídico-real
inmobiliaria y no el título formal o documental. Que en este sentido nuestro
Registro es de títulos en sentido material, y, por ello, lo que se inscribe
es el negocio de disposición que opera la mutación jurídico-real, si bien
en el Registro se hace también constar el negocio obligacional que le sirve
de causa, el título documental que lo contiene y el dominio o derecho
real que produce por exigencia de los artículos 9 de la Ley y 51 del
Reglamento Hipotecario. Que el artículo 33 del Reglamento Hipotecario dice
lo que se entenderá por título a los efectos de la inscripción, o sea, que
el documento presentado acredite por si solo el título material inscribible,
y a la misma conclusión lleva el artículo 7 del Reglamento Hipotecario.
Que, de acuerdo con lo anterior, resulta que el documento que se califica
no reúne las características propias de "título inscribible", ya que el mismo
no contiene voluntad traslativa característica del negocio de disposición,
sino que tan sólo recoge una declaración de que tal voluntad existió en
su día sin probarlo, sin que tampoco de dicha escritura resulte que se
haya producido la entrega o tradición necesaria para la transmisión de
la propiedad, sin que pueda jugar en este caso la tradición instrumental.
Que la única posibilidad de que el acto traslativo a que se refiere el título
presentado tenga acceso al Registro, es mediante la "elevación a público
del documento privado" que lo contiene, siempre que tenga fecha fehaciente
anterior por concurrir cualquiera de las causas del artículo 1.272 del Código
Civil. Que en definitiva el supuesto analizado implica un verdadero caso
de inexactitud registral que debe rectificarse de conformidad con lo
prevenido en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, de tal manera que si la
inexactitud se produce por no haber tenido acceso al Registro alguna
relación jurídica inmobiliaria, como ocurre en este caso con la venta
instrumentada en documento privado, la rectificación tendrá lugar por resolución
judicial, porque habiendo desaparecido el documento privado, el único
cauce posible sería acudir al correspondiente juicio declarativo ordinario,
única vía jurídica para probar la existencia de un derecho.
VII
El Presidente del Tribunal Superior de Andalucía confirmó la nota
del Registrador, fundándose en lo que se expresa en el fundamento de
Derecho número 2.
VIII
El Letrado recurrente apeló el auto presidencial manteniéndose en
las alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1.216, 1.217, 1.218, 1.224 y 1.280 del Código Civil;
2 y 3 de la Ley Hipotecaria; 1 de la Ley del Notariado; 7 y 33 del Reglamento
Hipotecario; 1, 144 y 145 del Reglamento Notarial; y la sentencia del
Tribunal Supremo de 17 de julio de 1984.
1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de una
escritura calificada de ratificación de contrato de compraventa en la que,
después de expresar que por documento privado de 22 de septiembre de
1984 determinada entidad de crédito vendió a la señora compareciente
la finca urbana que se describe y que, por no conservar ninguna de las
partes el documento privado referido, el 23 de noviembre de 1993 ambas
partes ratificaron la venta mediante otro documento privado, se hace
constar que ratifican plenamente el contrato privado referido y, por
consiguiente, la compra que el día 22 de septiembre de 1984 tienen hecha
de la finca descrita. En dicha escritura se consignan todos los elementos
propios del negocio de compraventa documentado y las circunstancias
necesarias para su inscripción, así como que la parte compradora "adquiere
por documento público la finca descrita".
2. El Registrador deniega la inscripción de la escritura "por no
incorporar el documento privado a que se refiere, ni elevar a público el mismo,
por lo que la mera ratificación de un documento privado impide su
inscripción (artículo 3 de la Ley Hipotecaria)".
En el Auto apelado se considera que, al tratarse de una simple
ratificación de un contrato de compraventa que se dice otorgada en documento
privado, al no contener voluntad traslativa característica del negocio de
disposición, y recoger tan sólo una declaración de que aquélla existió en
su día, sin probar tal extremo, ni haberse producido la tradición, el
documento que se califica no reúne las características propias del título
inscribible.
3. El defecto expresado en la nota no puede ser confirmado. Sin
prejuzgar ahora si las escrituras meramente recognoscitivas en las que las
partes de un contrato preexistente se limitan, con plena capacidad para
ello, a admitir la efectiva celebración del mismo (escrituras que nada
prueban contra el documento originario si por exceso u omisión se apartaren
de él -artículo 1.224 del Código Civil-), puede ser o no consideradas
como título material a efectos de su inscripción en el Registro de la
Propiedad (confróntese artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su
Reglamento), es lo cierto que la escritura ahora calificada, en tanto en cuanto
tiene un contenido no sólo confesorio sino también volitivo, al consignar
el negocio documentado en su integridad y expresar, mediante la pertinente
ratificación, el consentimiento contractual de quienes aparecen con la
plenitud del poder dispositivo sobre la finca afectada y con capacidad para
realizar el acto traslativo cuestionado, de modo que queda garantizada
la autenticidad de dicho consentimiento (confróntese artículos 1.218 del
Código Civil, 1 de la Ley del Notariado y 1 y 145 del Reglamento Notarial),
por lo que ha de producir los efectos propios de toda escritura pública
y, en concreto, ha de reputarse título inscribible (artículos 2.1. o y 2. o de
la Ley Hipotecaria y 7 de su Reglamento),
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar el
Auto apelado y la nota de calificación del Registrador.
Madrid, 26 de febrero de 1999.-El Director general, Luis María Cabello
de los Cobos y Mancha.
Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.
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