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En el recurso gubernativo interpuesto por don Manuel Moreno Gallego

contra la negativa del Registrador de la Propiedad número 27 de Madrid,

don Juan Dionisio García Rivas a practicar una anotación preventiva de

demanda, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

La finca registral número 14.009 del Registro de la Propiedad número 27

de Madrid se halla inscrita, según la inscripción segunda, a favor de los

cónyuges don Julián Román Gómez y Gómez de las Heras y doña Dionisia

García González, para su sociedad conyugal, con fecha de 14 de abril de

1964. En juicio declarativo de menor cuantía número 50/1995 seguido

en el Juzgado de Primera Instancia número 63 de Madrid, a instancia

de don Antonio Escribano Turégano contra doña María Luisa Gómez García

sobre elevación a público de documento privado de compraventa suscrito

el día 10 de julio de 1986, por el que el demandante compró a la demandada

la finca registral mencionada, se dictó sentencia en rebeldía de la parte

demandada el día 28 de junio de 1995, en la que se condenó a ésta a

elevar a escritura pública el documento privado de compraventa, que se

halla en poder del actor y del que no consta el pago del precio pactado

en su totalidad. Firme dicha sentencia se tomó sobre la finca en cuestión

anotación preventiva de sentencia "a que alude el artículo 787, apartado

cuarto de la Ley de Enjuiciamiento Civil", el día 3 de octubre de 1995

y a favor de don Antonio Escribano Turégano.

Don Manuel Moreno Gallego interpuso demanda en juicio declarativo

de menor cuantía número 162/1996 seguido en el Juzgado de Primera

Instancia número 28 de Madrid contra don Antonio Escribano Turégano

solicitando que se declarase la validez y vigencia del documento privado

suscrito por ambos el día 24 de abril de 1987, de compromiso de venta

y señal sobre la misma finca y obligase al demandado a otorgar la

correspondiente escritura pública de venta. En dicho procedimiento se expidió

mandamiento el día 23 de abril de 1996 ordenando que se tomase anotación

preventiva de demanda sobre la registral 14.009.

II

Presentado el anterior mandamiento acompañado del escrito de la

demanda en el Registro de la Propiedad número 27 de Madrid el día 24

de abril de 1996, fue calificado con la siguiente nota: "Denegada la anotación

ordenada en el precedente mandamiento, por cuanto la finca aparece

inscrita a favor de los cónyuges don Julián Román Gómez y Gómez de las

Heras y doña Dionisia García González, personas que no han sido

demandadas en el procedimiento (artículo 20 de la Ley Hipotecaria y sus

concordantes)". Se observa también que falta acompañar duplicado del escrito

de la demanda para su archivo (artículo 257 de la Ley Hipotecaria). Contra

la presente nota cabe recurrir gubernativamente, en el plazo de cuatro

meses, ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior de

Justicia de Madrid, en la forma determinada en los artículos 66 de la

Ley Hipotecaria, 112 y siguientes del Reglamento para su aplicación.

Madrid, 21 de mayo de 1996. El Registrador. Firma ilegible. Vuelto a

presentar el mismo mandamiento el día 11 de julio de 1996 se denegó la

anotación ordenada en el mismo por las mismas causas expuestas en la

nota anterior.

III

Don Manuel Moreno Gallego interpuso recurso gubernativo contra la

anterior nota de calificación, en cuanto al primer defecto señalado y alegó:

Que don Antonio Escribano Turégano (contra quien se acciona en este

procedimiento) no demandó a los titulares registrales en el procedimiento

que provocó la anotación de sentencia, no obstante lo cual, ésta se practicó.

Que la anotación ahora instada hace referencia directa a esa anterior

anotación de sentencia, de modo que si ésta quedase nula, por concederse

"audiencia al rebelde" o por otro motivo, derivaría forzosamente la nulidad

de la anotación de demanda, ya que ésta es una garantía que el recurrente

tiene contra el anotante de la sentencia, no directamente contra los titulares

registrales. Que la trayectoria del referido demandado hace temer que

venda o ceda sus derechos a un tercero, haciendo ineficaz en su día la

sentencia que pueda recaer en la "litis". Que el artículo 20 de la Ley

Hipotecaria no es aplicable al caso por los siguientes motivos: a) en la demanda

cuya anotación preventiva se pide no "se declara, transmite, grava, modifica

o extingue" el dominio ni derecho real sobre finca alguna, sino que se

eleve a escritura pública lo antes acordado en documento privado. b) No

se trata de "una inscripción" propiamente dicha, sino de una "anotación

de demanda", que no se dirige contra los titulares registrales sino contra

el que ha obtenido a su favor anotación de sentencia dictada en rebeldía,

y que se fundamenta en el artículo 42.10 de la Ley Hipotecaria y 139

del Reglamento Hipotecario y concordantes. c) Para tomar la anotación

de demanda, que pretende garantizar un derecho, no es necesario

establecer la causalidad o tracto que exige el Registrador entre el titular

registral y el demandado, pues esa facultad que frente a un mandamiento judicial

asume el Registrador contradice, entre otros, al artículo 257 de la Ley

Hipotecaria, que exige, para que en virtud de una resolución judicial pueda

hacerse cualquier asiento en el Registro, que el Juez o Tribunal expida

por duplicado el mandamiento correspondiente, nada más. d) Que resulta

un agravio comparativo que se haya anotado la sentencia a favor de don

Antonio Escribano Turégano, que no hace referencia alguna a los titulares

registrales y no se anote una demanda dirigida contra aquél, que en nada

perjudica a dichos titulares registrales si no les perjudica la sentencia

anotada. Por lo demás hay que recordar que la sentencia que obtuvo a

su favor el ahora demandado fue contra doña María Luisa Gómez García,

hija y heredera de los titulares registrales, ya fallecidos, y como resulta

de la identidad de apellidos, y si el derecho de éste no derivase de los

titulares registrales caería por su base la anotación de sentencia, y, por

tanto, la de demanda que ahora se solicita.

IV

El Registrador de la Propiedad número 27 de Madrid, en defensa de

la nota, informó: Que lo único que tiene el demandado en el Registro

es una anotación de sentencia para elevar un contrato privado a público,

no un derecho real; que dicha anotación no es contra los titulares

registrales, y al Registrador no le vincula que en un asiento de anterior título

no se cumplan ciertos requisitos para seguir sin cumplirlos otro título

posterior. Que en cuanto al argumento del recurrente de que este temor

que el demandado venda sus derechos, hay que tener en cuenta que este

demandado no tiene derechos que vender; sólo tiene a su favor una

anotación de publicidad, cuyo derecho, por no ser real, no es enajenable ni

transmisible, y en principio, según se deriva del propio asiento, y sin

intervención del titular registral, la sentencia en su día no será inscribible

salvo subsanación del tracto. Que la aplicación del artículo 20 de la Ley

Hipotecaria no admite discusión, ya que es el primer precepto que

examinan los Registradores al aplicar el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria.

Obsérvese que se ha ordenado hacer la anotación de demanda sobre la

finca, no sobre la anotación, figura ésta que ni aun habiéndose ordenado

sería anotable al no ser de ningún derecho real. Que en cuanto a que

si supone un agravio comparativo con otro asiento practicado, más grave

es que se quiera, por una equivocada igualdad, manchar la finca a espaldas

del titular registral. Lo que se pretende es que no se crea el interesado

que por obtener una anotación de demanda sin intervención del titular

registral, tenga la seguridad de que la ejecutoria sería en su día inscribible,

lo cual en este caso no podría ser. Que en cuanto a la afirmación de

que la vendedora en el documento anterior es heredera del titular registral

por la simple coincidencia de apellidos, es evidente que con una suposición

no se acredita nada y sobre todo sí se perjudica al titular registral actual

y se le está privando de defender sus derechos en el juicio. Que el principio

de tracto sucesivo está actualmente encadenado con el derecho a la tutela

judicial del artículo 24 de la Constitución Española, y nadie puede ser

desposeído de sus derechos sin su consentimiento o sin ser citado, oído

y vencido en juicio. Que el fundamento de las anotaciones de demanda

es garantizar el cumplimiento de las decisiones judiciales y asegurar que

éstas se puedan ejecutar en iguales condiciones que al tiempo de la

demanda, y en el presente caso, dado que la sentencia que recayese en su día

no se podría inscribir por estar la finca inscrita a favor de personas no

intervinientes en el pleito, tampoco debe ahora practicarse la anotación

de demanda, evitando un engaño al Juez y a las partes. Que las anotaciones

de demanda del artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria son de difícil calificación

por el Registrador en cuanto a su naturaleza o admisibilidad en el Registro,

entendiendo la Dirección General que la calificación en este punto no

compete al Registrador y es la parte demandada la que en el juicio debe

considerar, en su caso, que no es acción real la que se dirige contra ella.

En este caso se habla de promesa de venta y señal, en lo que el Registrador

no entra, pero es preciso que el titular registral pueda defenderse y alegar

o no si la acción es admisible por el artículo 42.1 de la Ley Hipotecaria

(entre otras, Resolución de 25 de febrero de 1994 y sentencia del Tribunal

Supremo de 26 de diciembre de 1932).

V

La Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 48 de

Madrid, doña María Belén López Castillo informó que la nota del

Registrador es ajustada a derecho, toda vez que cuando en una finca

inmatriculada los sucesivos titulares de dominio o derechos reales sobre ella

no han ejercitado su derecho a inscribirla y el titular actual traiga causa

de los no inscritos, no puede éste instar la inscripción a su favor, como

en este caso, pedir anotación preventiva de demanda, por aplicación del

principio de tracto sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria).

VI

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid confirmó

la nota del Registrador fundándose en los argumentos alegados por éste

en su informe.

VII

El recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en sus

alegaciones y añadió: Que si bien el artículo 20 de la Ley Hipotecaria establece

que antes de anotar o inscribir un título de los que menciona, "debería

constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que

otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los referidos actos", y seguidamente

establece que "en caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona

distinta de la que otorga la transmisión o gravamen los Registradores

denegarán la inscripción", es evidente que este segundo párrafo debe

interpretarse a la luz del primero y considerar que la expresión "inscrito" incluye

la de "anotado". Que con la anotación que se pretende no quedarían

marginados los derechos de los titulares registrales de la finca, ya que no

va contra ellos sino contra el que ha obtenido la sentencia a su favor,

y sólo será eficaz mientras lo sea ésta. Que se está negando al recurrente

la tutela judicial efectiva sobre que ese centro directivo acordase la nulidad

de la anotación de sentencia evitando así que el demandado pudiera vender

sus derechos, tal como se teme.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 24 de la Constitución Española, 609, 1.445 del

Código Civil, 1 y 20 de la Ley Hipotecaria.

1. En el supuesto de hecho del presente recurso concurren los

siguientes elementos definidores:

a) Sobre la finca registral 14.009, inscrita a favor de los cónyuges

don Julián Román y doña Dionisia G.G., aparece extendida el 3 de octubre

de 1995, una "anotación preventiva letra A de sentencia a que alude el

artículo 787.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil", por la que se condena

a una tercera persona, distinta de los titulares registrales referidos, "a

elevar a escritura pública un documento privado de compraventa -del

que no consta el pago del precio- por el que el demandante compraba

a la demandada la finca registral en cuestión".

b) Con fecha 11 de junio de 1996 se presenta mandamiento ordenando

se tome sobre la registral referida, anotación preventiva de demanda sobre

"otorgamiento de escritura pública de compraventa", mandamiento dictado

en juicio de menor cuantía en el que aparece como demandado,

precisamente, la persona a cuyo favor se había practicado la anotación

preventiva de sentencia antes relacionada.

El Registrador deniega la anotación por aparecer la finca inscrita a

favor de personas que no han sido demandadas en el procedimiento.

2. No ha de debatirse ahora, por estar bajo la salvaguardia de los

Tribunales (cfr artículo 1 de la Ley Hipotecaria) sobre la validez de la

anotación letra A; en cualquier caso es indudable que el dominio que

ahora se pretende afectar por una nueva anotación preventiva de demanda,

aparece inscrito a favor de personas que no son parte en el procedimiento

del que dimana el mandamiento calificado, y en consecuencia, de

conformidad con el principio constitucional de salvaguardia judicial de los

derechos e intereses legítimos y de prohibición de la indefensión (cfr

artículo 24 de la Constitución Española) y del principio registral de tracto

sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria) procede confirmar el defecto

impugnado, siendo irrelevante ese reflejo registral del derecho personal

del ahora demandado, que se verifica por medio de la anotación letra

A, pues, sin prejuzgar si este derecho personal (cfr artículos 609 y 1.445

del Código Civil), consignado de forma provisional, puede servir de soporte

al reflejo registral de otro pretendido derecho personal de la misma índole,

es lo cierto que no es aquel derecho, sino el pleno dominio de la finca

el que pretende afectarse con la anotación discutida.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar

el auto apelado.

Madrid, 17 de noviembre de 1999.-El Director general, Luis María

Cabello de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid.