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Documento BOE-A-1999-21740

Resolución de 5 de octubre de 1999, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pontevedra, don César Cunqueiro González Seco, contra la negativa de la Registradora de la Propiedad interina de Vigo, número 5, doña Ana Isabel Rodríguez Parada, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación del recurrente.

Publicado en:
«BOE» núm. 268, de 9 de noviembre de 1999, páginas 39131 a 39132 (2 págs.)
Sección:
III. Otras disposiciones
Departamento:
Ministerio de Justicia
Referencia:
BOE-A-1999-21740

TEXTO ORIGINAL

En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Pontevedra,

don César Cunqueiro González Seco, contra la negativa de la Registradora

de la Propiedad interina de Vigo, número 5, doña Ana Isabel Rodríguez

Parada, a inscribir una escritura de compraventa, en virtud de apelación

del recurrente.

Hechos

I

El 13 de febrero de 1995, mediante escritura pública autorizada por

el Notario de Pontevedra, don César Cunqueiro González Seco, el Instituto

Galego da Vivienda e Solo vendió a doña María Ángeles Acuña Méndez

una vivienda sita en Castrelos-Coia, en Vigo. En la citada escritura se

establecen las cláusulas que constan en el Fundamento de Derecho número 2.

II

Presentada la primera copia de la escritura en el Registro de la

Propiedad de Vigo número 5, fue calificada con la siguiente nota: "Presentado

a las doce quince del día 29 de diciembre último, asiento 479, Diario 10;

retirado a petición propia y devuelto a esta oficina el día 12 del corriente

mes. Suspendida la inscripción del precedente documento: 1.o Porque al

solemnizarse en él la transmisión onerosa reglada por normas

administrativas especiales, producida con anterioridad, no consta el estado civil

de doña Balbina Amoedo Garrido en la fecha en que se suscribió el contrato

y se pagó parte o la totalidad del precio, o no acompañarse al expediente

del que ha de resultar tal circunstancia o cualquier otro documento que

la justifique al referido dato a los efectos previstos en las secciones 1.a,

2.a y 5.a del capítulo IV del Título III del Código Civil. Al faltar el referido

dato se pueden vulnerar derechos hereditarios de posibles legitimarios,

herederos o legatarios y ocasionar perjuicios irreparables si una vez inscrito

el precedente documento doña María Ángeles Acosta Méndez vende

seguidamente la finca y surge un tercero inatacable del artículo 34 de la Ley

Hipotecaria. 2.o No acompañarse el testamento, certificado de defunción

y de últimas voluntades de doña Balbina Amoedo Garrido (artículos 14

de la Ley Hipotecaria y 76 del Reglamento Hipotecario). 3.o No aparecer

nota alguna de la oficina liquidadora relativa al pago del Impuesto de

Sucesiones (artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento

de dicho Impuesto, y Resoluciones de la Dirección General de los Registros

y del Notariado de 21 de octubre de 1987 y 26 de enero de 1996). Los

defectos son subsanables. No se tomó anotación por suspensión por no

haberse solicitado. Contra esta nota de suspensión cabe interponer recurso

gubernativo en el plazo de cuatro meses desde esta fecha ante el Tribunal

Superior de Justicia de Galicia, con apelación, en su caso, ante la Dirección

General de los Registros y del Notariado, conforme a los artículos 66 de

la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes de su Reglamento. Vigo, 16 de febrero

de 1996. La Registradora interina. Fdo. Ana Isabel Rodríguez Parada".

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: 1. Que en la certificación exigida

por el Delegado Provincial e incorporada a la matriz de la escritura se

contiene la resolución favorable informada por la Jefa de la Unidad Jurídica

Administrativa, en virtud de la cual la titular del expediente doña Balbina

Amoedo Garrido falleció el 31 de agosto de 1990, sin amortizar la vivienda,

careciendo, por tanto, de una titularidad plena. Que la citada señora por

testamento notarial instituyó heredera universal de todos sus bienes a

doña Ángeles Acuña Méndez, compradora en el instrumento calificado

y habiéndose hecho cargo de la amortización, la Delegación Provincial

acordó el cambio de titulación del expediente en favor de doña Ángeles,

subrogándola con efectos retroactivos al momento del fallecimiento de

doña Balbina en la titularidad de la vivienda. 2. Que lo primero que hay

que tener en cuenta es que una determinada finca registral inscrita a

nombre del Instituto Galego de la Vivienda y Solo que en virtud de sus

potestades administrativas, la adjudica a doña Ángeles Acuña Méndez,

según resulta de certificación protocolizada en la correspondiente escritura

pública. Que excede de las facultades del Registrador calificar los

fundamentos que en la Administración Pública tiene para subrogar a otra

persona en una previa titularidad. 3. Que hay que recordar la

jurisprudencia de la Dirección General de los Registros y del Notariado que no

exige que en las escrituras públicas se justifique el estado civil de los

otorgantes, lo cual evidentemente puede ocasionar graves perjuicios a

terceros en el supuesto de falsedad del estado civil manifestado. Que en

este supuesto se trata de las potestades de la Administración Pública en

la adjudicación de viviendas sujetas a una legislación específica y con

posibilidad de los recursos administrativos y contenciosos

correspondientes sin que el Registrador pueda inquirir historias de fallecimientos y

sucesiones que pertenecen a otro ámbito jurídico. 4. Que basta contemplar

el articulado del contrato tipo de vivienda para comprender cómo, en

realidad, se trata de una compraventa que atribuye derechos personales

que solamente con la amortización del precio y el otorgamiento de la

escritura se produce el traspaso del dominio. 5. Que se insiste en que el

argumento decisivo es la potestad de la Administración Pública para adjudicar

las viviendas con arreglo a la ley. Conviene añadir que no es fácil

comprender la nota de calificación por la cita equivocada del Código Civil.

6. Que por lo que se refiere al defecto número 3 no se entiende a qué

nota se refiere la Sra. Registradora, pues se está en presencia de una

adjudicación administrativa.

IV

El Registrador de la Propiedad en defensa de la nota de su antecesor

informó: 1.o Que el Registrador no se excede en su función calificadora

en virtud del contenido de los artículos 9 y 18 de la Ley Hipotecaria

y 51 del Reglamento que regulan los principios de legalidad y especialidad.

Que sí se concede al asiento la presunción de legalidad y validez

(artículos 34 y 38 de la Ley Hipotecaria) se explica la necesidad de la

calificación del modo más extenso, pues en otro caso se queda sin fundamento

la protección por parte de los Tribunales de Justicia y el principio de

legitimación registra que necesita la seguridad jurídica. 2.o Que en la

calificación se parte del supuesto de que la transmisión se ha producido con

anterioridad al fallecimiento de la causante doña Balbina Amoedo Garrido,

como se reconoce en la cláusula tercera de la escritura calificada, ya que

la enajenación se produjo antes de la entrada en vigor de la Ley sobre

el IVA de 2 de agosto de 1985, y doña Balbina murió en 1990. Que de

lo que se trata en la escritura es de la elevación a público de una transmisión

efectuada en documento privado, anterior, en el que la Administración

interviene en acto jurídico con efectos de Derecho civil y realizada por

la heredera de la compradora, por lo que el Registrador debe apreciar

las circunstancias personales del comprador en aquella fecha y la

transmisión hereditaria. Que en este punto hay que tener en cuenta la doctrina

reiterada de la Dirección General reflejada en las Resoluciones de 15 de

enero de 1960 y 29 de septiembre de 1993. 3.o Que la exigencia de la

nota de la oficina liquidadora relativa al impuesto de secesiones viene

determinada por los artículos 254 de la Ley Hipotecaria y 100 del

Reglamento de dicho Impuesto, debiéndose tener en cuenta lo declarado en

las Resoluciones de 21 de octubre de 1987 y 21 de enero de 1993. 4.o Que

el recurso en la sustancia del primer defecto es repetición de otros resueltos

por el Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia confirmó

la nota del Registrador fundándose en que la escritura pública cuya

inscripción se deniega revela, por incorporación documental a la misma, que

la vivienda cuya compra es su objeto fue adjudicada a doña Balbina Amoedo

Garrido con reserva de su titularidad, hasta la total amortización de su

precio, por el transmitente y adjudicante Instituto Galego da Vivienda

e Solo, organismo que reconoce que, por fallecimiento de aquélla el 31

de agosto de 1990, sin que acredite el mismo, dicha adjudicataria, al no

haber por ello amortizado la totalidad del precio, no adquirió una

titularidad plena, lo que equivale a decir que algún o algunos derechos

ten

dentes a esa titularidad habían ingresado en su patrimonio; que esto no

sería inconveniente para el otorgamiento de la escritura ni para la

inscripción que se deniega si la afirmación de sucesión hereditaria fuese

acreditada, pues la titularidad de doña María Ángeles Acuña Méndez le

proviene en parte por herencia testamentaria y en parte por sustitución

en la adjudicación para lo que pende amortizar, siendo esta evidencia

lo que en buena parte conduce a la nota denegatoria de inscripción al

no concordar plenamente la titularidad registral vigente con el origen

dominical de quien a su favor pretende registrar sin acreditar lo exacto de

su invocada adquisición.

VI

El Notario recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en

sus alegaciones contenidas en su escrito de interposición del recurso

gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.278, 1.445, 1.450 y 1.451 del Código Civil y 254

de la Ley Hipotecaria artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario y las

Resoluciones de este centro directivo de 5 y 6 de mayo de 1999.

1. En el caso objeto del presente recurso, el Registrador suspende

la inscripción de una escritura de compraventa como consecuencia del

pago total de una vivienda de acceso diferido a la propiedad, de la que

fue titular doña Balbina Amoedo Garrido, subrogándose en sus derechos,

por fallecimiento de la primera titular, la compradora en la escritura por

los siguientes defectos: 1.o Porque al solemnizarse en él la transmisión

onerosa reglada por normas administrativas especiales, producida con

anterioridad, no consta el estado civil de doña Balbina Amoedo Garrido

en la fecha en que se suscribió el contrato y se pagó parte o la totalidad

del precio, o no acompañarse al expediente del que ha de resultar tal

circunstancia o cualquier otro documento que la justifique al referido dato

a los efectos previstos en las secciones 1.a, 2.a y 5.a del capítulo IV del

Título III del Código Civil. Al faltar el referido dato se pueden vulnerar

derechos hereditarios de posibles legitimarios, herederos o legatarios y

ocasionar perjuicios irreparables si una vez inscrito el precedente

documento doña María Ángeles Acuña Méndez vende seguidamente la finca

y surge un tercero inatacable del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. 2.o No

acompañarse el testamento, certificado de defunción y de últimas

voluntades de doña Balbina Amoedo Garrido (artículo 14 de la Ley Hipotecaria

y 76 del Reglamento Hipotecario). 3.o No aparecer nota alguna de la oficina

liquidadora relativa al pago del Impuesto de Sucesiones (artículo 254 de

la Ley Hipotecaria y 100 del Reglamento de dicho Impuesto y Resoluciones

de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 21 de octubre

de 1987 y 26 de enero de 1993).

2. Del contenido de la escritura resulta que: 1) Al Instituto Galego

da Vivienda e Solo "le pertenece el pleno dominio" de la vivienda

transmitida por traspaso legal del Patrimonio de la Consellería de Ordenación

do Territorio e Obras Públicas de la Xunta de Galicia; 2) En la cláusula

primera del otorgamiento se dice literalmente que "el Instituto Galego da

Vivienda e Solo, por medio de su representante en este acto, vende a

doña Ángeles Acuña Méndez, que compra, el pleno dominio de la finca

descrita en la inscripción de esta escritura, con sus derechos y

servidumbres anejos, por el precio alzado de cien mil quinientas noventa y dos

pesetas, satisfecho en su totalidad y con anterioridad a este acto, según

resulta del expediente, por lo que el representante del organismo vendedor

concede total, firma carta de pago"; 3) En la cláusula tercera se afirma

que "la presente transmisión constituye entrega no sujeta al pago del

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), por haberse producido la misma

con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley sobre dicho impuesto...";

4) Se incorpora a la escritura un documento suscrito por el Delegado

Provincial del Instituto vendedor por el que se acuerda autorizar la

tramitación precisa, conducente al otorgamiento de las escrituras públicas

correspondientes, a nombre del beneficiario de la vivienda número 36,

doña Ángeles Acuña Méndez, por haber amortizado totalmente el importe

de las mismas.

3. Al contrario de lo que señala la nota del Registrador -que se

solemniza ahora una transmisión onerosa producida con anterioridad- de las

cláusulas transcritas, resulta precisamente que la transmisión del dominio

de la vivienda por título de compraventa se realiza en este acto, y dicha

afirmación no puede reputarse desvirtuada por la sola manifestación

formulada a efectos fiscales de que la entrega material -de la que no se

especifica su concepto- se materializó anteriormente en virtud de su

expediente administrativo del que, por otra parte, y a la vista de los documentos

presentados, no puede deducirse que la transmisión de la propiedad se

hubiese realizado con anterioridad. En consecuencia, constando el estado

civil del comprador en el momento del otorgamiento calificado no pude

mantenerse el defecto apuntado.

4. En consecuencia, si no consta que exista una transmisión

hereditaria, deben decaer los defectos 2.o y 3.o, que la presuponen.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

con revocación del Auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 5 de octubre de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

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