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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Ávila, don

Francisco García Sánchez, contra la negativa del Registrador de la

Propiedad de Ávila, don Sergio Regúlez Díaz a inscribir una escritura de

segregación y venta en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El dia 29 de agosto de 1995 se otorga escritura pública ante el Notario

de Ávila don Francisco García Sánchez en la que don Fernando José de

la Cerda Roy, en su nombre y en el de su hermana doña María Dolores

de la Cerda Roy, previa nueva descripción de la finca registral 3.038,

propiedad de ambos, como finca discontinua separada en dos porciones por

tres fincas de propiedad ajena (fruto de anteriores segregaciones de la

misma finca registral), procede a la segregación de una de dichas porciones

de 12 hectáreas 50 áreas y la que vende a don Máximo Fernández Sánchez,

quedando un resto de 3 hectáreas 51 áreas 92 centiáreas. Se incorpora

certificación del excelentísimo Ayuntamiento de Ávila, de 21 de agosto

de 1995, de la que resulta la calificación de la finca como suelo no

urbanizable y se acompaña otra de 11 de septiembre de 1995 sobre la

innecesariedad de licencia municipal para la división del terreno, sin perjuicio

de la legislación aplicable por razón de la materia.

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de Ávila,

fue calificada con la siguiente nota: "Denegada la inscripción de la

precedente escritura de segregación y venta, de las que dos primeras copias

fueron presentadas a las doce horas del 30 de agosto último y que, previa

su retirada, según el asiento 3041 del diario 76, fueron de nuevo

presentadas el 29 de septiembre siguiente en unión de una certificación del

excelentísimo Ayuntamiento de Ávila, en la que se declara la

innecesariedad de obtención de licencia municipal para la segregación realizada,

dada la clasificación de los terrenos afectados de "suelo no urbanizable"

(destino agrícola) y ª... sin perjuicio de lo dispuesto en la legislación

aplicable por razón de la materiaº. La denegación se justifica por cuanto que

en la finca matriz -que no es finca discontinua según el Registro-, después

de la segregación realizada, queda un resto de 3 hectáreas 51 áreas 92

centiáreas, inferior a la unidad mínima de cultivo fijada en 6 hectáreas

para el término municipal de Ávila por Decreto 76/1984, de 16 de agosto,

lo que comporta la nulidad del acto jurídico de segregación y, como

consecuencia, del posterior negocio jurídico de compraventa, a tenor del

artículo 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las

Explotaciones Agrarias, siendo insubsanable el defecto no se practica anotación

de suspensión. Contra la presente calificación cabe recurso gubernativo

ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León,

conforme a los artículos 66 de la Ley Hipotecaria, 11 y siguientes del

Reglamento Hipotecario y disposición adicional séptima de la Ley Orgánica

del Poder Judicial, en el plazo y por los trámites que resultan de los citados

artículos 11 y siguientes del Reglamento Hipotecario.

Ávila,a2denoviembre de 1995. El Registrador. Firma ilegible".

III

El Notario autorizante de la escritura, don Francisco García Sánchez,

interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación en base a

lo siguiente: 1. Que no se puede alegar que no consta en el Registro el

carácter discontinuo de la finca matriz, ya que de dicho carácter se deja

constancia en la escritura calificada, describiéndose la finca tal y como

realmente se encuentra, incluso incorporándose un plano en que se reflejan

las tres propiedades ajenas que separan las dos partes de que consta.

El carácter discontinuo no puede constar en el Registro sino en virtud

de un título idóneo como es el que el señor Registrador ha calificado,

y no puede exigir que la rectificación de la descripción de una finca, para

concordar el Registro con la realidad extrarregistral, se realice en un

documento previo al efecto, ya que sería un gasto inútil para su propietario,

cuando se puede hacer en un mismo título que contenga otros conceptos,

como es el que nos ocupa. Además, en la propia escritura se solicita la

práctica de los correspondientes asientos, y uno de ellos sería dicha

rectificación. 2. Tampoco cabe alegar que después de la segregación realizada

queda un resto inferior a la unidad mínima de cultivo, ya que dado el

carácter discontinuo de la finca, no es propiamente un acto de segregación,

sino lo que la doctrina hipotecarista y las Resoluciones de la Dirección

General de los Registros y del Notariado de 26 de octubre de 1935 y 8

de febrero de 1936 denominan separación, que, aunque exige las mismas

formalidades que la segregación, no puede confundirse con ella, y por

tanto no puede argumentarse que el acto realizado contravenga el

artículo 24 de la Ley de 4 de julio de 1995, que se refiere a las segregaciones

y divisiones propiamente dichas. Además, aunque la Comunidad de Castilla

y León ha fijado por Decreto la unidad mínima de cultivo en su territorio,

tal Decreto parece referirse, según su Exposición de Motivos, a las "fincas

concentradas", dejando en duda su aplicación respecto a las demás. La

Orden de 27 de mayo de 1958, declarada en vigor por la sentencia del

Tribunal Supremo de 10 de marzo de 1986, fijaba para el término municipal

de Ávila, en donde no existe concentración parcelaria, la unidad mínima

de cultivo en 3 hectáreas. 3. Que la operación de separación realizada

no rompe la unidad física de la finca, ya rota con anterioridad por las

tres propiedades ajenas que se interponen entre sus dos porciones, ni

la funcional, ya que aunque según certificación del excelentísimo

Ayuntamiento de Ávila se califica de "suelo no urbanizable", agrícolamente es

una finca muerta y con otras expectativas muy distintas. 4. Que ya vigente

la Ley de 4 de julio de 1995 se autorizaron dos escrituras de segregación

de la misma finca, de 3 hectáreas cada una, que se inscribieron en el

Registro, y no se comprende el criterio discriminatorio del señor

Registrador, máxime cuando la escritura que se recurre no contiene un supuesto

de propia segregación, sino de separación. Si el señor Registrador, de

acuerdo con la ley citada, considera nulo el acto contenido en la escritura,

también deben serlo las anteriores segregaciones inscritas, y si la

inscripción no convalida los actos y contratos nulos con arreglo a las leyes

(artículo 33 de la Ley Hipotecaria), habría que considerar que la superficie

de la finca denominada matriz en la escritura no es sólo de 3 hectáreas

51 áreas 92 centiáreas, sino que estaría incrementada con otras 6 hectáreas

más de las dos fincas segregadas que han accedido al Registro.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: 1.

Que no cabe mantener que es inaplicable al caso el artículo 24 de la Ley

de 4 de julio de 1995, ya que si bien es cierto que el concepto de separación

es utilizado por parte de la doctrina hipotecarista (no por la Dirección

General, ni siquiera en las resoluciones que cita el recurrente), al constituir

tal separación una segregación en finca discontinua y carecer de régimen

jurídico propio, habrá de aplicarse, como reconoce el propio Notario, el

de las segregaciones. Además, la finca matriz de la que se parte no es

ni registral ni extrarregistralmente una finca discontinua, ya que de las

descripciones registrales de las tres fincas anteriormente segregadas, que

según el Notario se interponen entre la porción segregada y el resto de

finca que se describen en la escritura, resulta que aquéllas se efectuaron

por el viento sur de la matriz, de modo que las tres porciones segregadas

tienen como lindero norte el resto de la finca matriz, y ésta ofrece como

viento sur el de "la finca segregada". Hay por tanto entre los linderos

norte de las fincas segregadas y el lindero norte de la finca matriz una

franja de terreno que comunica físicamente las dos porciones que se

pretende hacer pasar por independiente, y esta circunstancia evidente en

la realidad extrarregistral podría haber sido apreciada por el Notario

autorizante al tratar de actualizar la descripción de la finca con el fin de

mantener el más exacto paralelismo entre la realidad jurídica

extrarregistral y registral. 2. Que carece de consistencia el argumento de que el

Decreto de 16 de agosto de 1984, que fija la extensión de las unidades

mínimas de cultivo para Castilla y León, es aplicable sólo a fincas de

reemplazo, basado en una frase aislada de su Exposición de Motivos, y

de ser así, no tendría sentido la fijación que en él se hace de tales unidades

mínimas para términos municipales que como Ávila, no han sido objeto

de concentración. Además, los comentaristas de la Ley 19/1995 comienzan

a ponerse de acuerdo en que para las fincas resultantes de la concentración

parcelaria, la unidad mínima de cultivo vendrá fijada para cada zona en

el Decreto que la declare de utilidad pública; en que para las fincas no

concentradas sitas en Comunidades Autónomas que han fijado en

disposiciones la unidad mínima de cultivo, se estará a lo dispuesto en ellas,

y que sólo para las fincas no concentradas situadas en Comunidades

Autónomas que no hayan concentrado hasta ahora la extensión de la unidad

mínima rige la orden de 27 de mayo de 1958. 3. Que no ha habido

discriminación por haber sido inscritas dos escrituras de segregación de fincas

de 3 hectáreas. Las mutaciones físicas de los inmuebles son actos jurídicos

que pueden tener lugar fuera de los títulos formales que, eso sí, son precisos

para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Como resulta de las

Resoluciones de 19 de octubre de 1955 y 13 de enero de 1995, el artículo

50 del Reglamento Hipotecario ("... se practicarán en el Registro en virtud

de escritura pública") sólo se refiere a la titulación necesaria para que

aquellas mutaciones físicas accedan al Registro, no a las transformaciones

que viven fuera de él. Así, hay que considerar inscribibles las segregaciones

que habiendo tenido lugar fuera de escritura con anterioridad a la Ley

de Modernización de Explotaciones Agrarias, acreditada fehacientemente

esta circunstancia, se titulen formalmente después de su entrada en vigor,

y esto es lo que ha sucedido en las dos segregaciones inscritas, en cuya

calificación se tuvieron en cuenta diversas certificaciones y licencias del

Ayuntamiento de Ávila (de segregación, de edificación... ) de fechas tales

que acreditan fehacientemente que las segregaciones antedichas estaban

efectuadas con anterioridad a dicha Ley; no así en la presente escritura

en que la fehaciencia de la mutación física que contiene no puede

remontarse más allá del 7 de septiembre de 1995, día de presentación en el

Ayuntamiento de la solicitud de licencia, cuando era ya aplicable la sanción

de nulidad del artículo 24 de la ley.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León dictó

Auto confirmando la nota del Registrador y fundándose en los argumentos

contenidos en su informe.

VI

El Notario recurrente apeló el Auto Presidencial manteniéndose en

sus alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 23 a 25 de la Ley 19/1995 y las Resoluciones de

este Centro Directivo, de 13 de mayo de 1994 y 17 de enero y 16 de

junio de 1995:

1. Son hechos a tener en cuenta en el presente recurso los siguientes:

Se presenta en el Registro escritura de segregación y venta de una tierra,

a la que se acompaña certificación del Ayuntamiento expresiva de no

ser necesaria la licencia, por tratarse de suelo no urbanizable, sin perjuicio

de lo dispuesto en la legislación agraria en relación con la Ley del Suelo.

El Registrador deniega la inscripción de la segregación porque, sin

justificarse que la finca matriz sea discontinua, después de dicha segregación,

queda un resto inferior a la unidad mínima de cultivo. Alega el Notario

que, con anterioridad se inscribieron en el Registro segregaciones de la

finca matriz por virtud de las cuales quedó de la misma un resto

discontinuo, y afirma que, en consecuencia, debe inscribirse la segregación.

2. No cabe duda alguna que, por aplicación de la Ley 19/1995, de

Modernización de Explotaciones Agrarias (artículos 24 y 25), no pueden

segregarse fincas cuya superficie sea inferior a la Unidad Mínima de

Cultivo, o cuando el resto que quede después de practicada dicha segregación

sea también inferior a aquella unidad mínima.

3. Sin prejuzgar -pues tal tema no se haplanteado si el hecho de

que la finca en la realidad esté formada por dos porciones discontinuas

permite soslayar las prohibiciones de división establecidas en la legislación

agraria, es lo cierto que, según las descripciones que aparecen en el Registro

de todas las fincas segregadas, no existe la discontinuidad que en el

documento se afirma, sin que baste con una simple declaración de los

interesados para alterar la descripción de dicha finca, pues dicha alteración

podría afectar no sólo a la realidad física, sino, en su caso, al régimen

jurídico aplicable a la misma;

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto,

confirmando el Auto presidencial y la calificación del Registrador.

Madrid, 8 de mayo de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León.