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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Cornellá de

Llobregat don Idelfonso Sánchez Prat contra la negativa del Registrador

de la Propiedad de Lloret de Mar, don Francisco J. Florán Fazio, a inscribir

una escritura de compraventa y otra de préstamo hipotecario, en virtud

de apelación del señor Registrador.

Hechos

I

El 4 de mayo de 1995, mediante escritura autorizada por don Idelfonso

Sánchez Prat, Notario de Cornellá de Llobregat, los cónyuges don Manuel

Álvarez González y doña María del Amor Hermoso Justel Justel compraron

a los también consortes don Francisco Campo Bernues y doña María

Ladrero Fanlo una finca de su propiedad sita en el término de Lloret de Mar,

urbanización "Can Grossa", inscrita en el Registro de la Propiedad de dicha

localidad, finca registral número 15.806. El mismo día y ante el mismo

Notario, los compradores de la anterior escritura hipotecaron la finca

adquirida en garantía de un préstamo concedido por la Caixa d'Estalvis

i Pensions de Barcelona.

II

Presentadas las anteriores escrituras en el Registro de la Propiedad

de Lloret de Mar, fueron calificadas con las siguientes notas: 1. o La

escritura de compraventa: Examinado el documento que antecede se devuelve

al presentante sin practicarse operación alguna por estar redactado con

inexactitudes sustanciales: 1. o En el folio 1k7055148 vuelto, el documento

protocolizado no aparece reproducido completo, habiéndose omitido en

la reproducción, entre otras cosas, los honorarios y suplidos del

Registrador. 2. o En el folio 1k7055148, consta como practicado el asiento de

presentación por fax, cuanto en el documento protocolizado en el folio

1k70055146, aparece comunicado del Registro en el que se deniega la

presentación por las causas que del mismo documento protocolizado

resulta. 3. o Porque en el apartado "Cargas", el Notario hace constar, bajo su

fe, haber cumplido la obligación que le impone el artículo 175 del

Reglamento Notarial, cuando, según consta de los antecedentes de esta Oficina

y del propio documento protocolizado en el folio 1k7055148 vuelto, resulta

que el Notario que pidió la Información Registral fue don Joaquín Mateo

Estévez, distinto del autorizante. 4. o En el anverso del folio 1k7055148,

en su línea sexta, consta el interlineado "mismo...", que debe ser salvado.

Los defectos 1,2y3soninsubsanables, por lo que no procede anotación

preventiva. Contra esta nota de calificación se puede interponer recurso

gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del Tribunal Superior

de Justicia de Cataluña, en el plazo de cuatro meses, por el procedimiento

establecido en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y 112 y siguientes

de su Reglamento. Lloret de Mar, 12 de mayo de 1995.-El Registrador.

Firma ilegible. 2. o La escritura de préstamo hipotecario: Examinado el

documento que antecede, se devuelve al presentante sin practicarse

operación alguna por observarse los siguientes defectos: 1. o En el folio

1k7055161 aparecen interlineadas las palabras "No" y "mismo", sin salvarse

los interlineados. 2. o Porque en el apartado de cargas el Notario hace

constar bajo su fe haber cumplido la obligación que le impone el artículo 175

del Reglamento Notarial, cuanto, según consta de los antecedentes de esta

oficina y del propio documento protocolizado en el folio 1k7055159, resulta

que el Notario que pidió la información registral fue don Joaquín Mateo

Estévez, distinto del autorizante. 3. o Falta de inscripción del título previo

que a su vez está denegado. Contra esta nota de calificación se puede

interponer recurso gubernativo ante el excelentísimo señor Presidente del

Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, en el plazo de cuatro meses,

por el procedimiento establecido en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria

y 112 y siguientes de su Reglamento. Lloret de Mar, 12 de mayo de 1995.-El

Registrador. Firma ilegible.

III

El Notario autorizante de las escrituras interpuso recurso gubernativo

contra las anteriores calificaciones y alegó: 1. o Que las notas de calificación

versan única y exclusivamente sobre cuestiones de índole esencialmente

administrativa, accesorias respecto al acto o contrato inscribible y que

no deberán ser objeto de calificación y, mucho menos, causa de denegación

de la prestación del servicio público que el Registrador tiene encomendado

y ello en abierta contradicción con las normas reguladoras del alcance

de la calificación registral (artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del

Reglamento Hipotecario) y del contenido del asiento de inscripción

(artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 del Reglamento y sus concordantes).

Que en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria no hay nada que justifique

la extensión de la calificación registral a los extremos que trata el

Registrador en sus notas; y es más la "legalidad de las formas extrínsecas"

aparece delimitada en el artículo 98 del Reglamento Hipotecario. Que la

interpretación de esta disposición se encuentra en la Resolución de 24

de enero de 1984. Que a la vista de lo dispuesto en los artículos 9 de

la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, resulta que ninguno de los

extremos alegados como "defectos" por el funcionario calificador tiene,

no ya ese carácter de necesario para la inscripción, sino que ni siquiera

es posible su constancia en el asiento solicitado. 2. o Que hay que tener

en cuenta lo declarado en la Resolución de 5 de noviembre de 1920.

A. En cuanto a la escritura de compraventa. Defecto 1. o Que el contenido

reproducido es el que demanda el artículo 175 del Reglamento Notarial.

Que en ningún caso es ello defecto para la inscripción y mucho menos

"insubsanable". Defecto 2. o de la escritura de compraventa. Que es un

mero error tipográfico. Defecto 3. o de la escritura de compraventa y

defecto 2. o de la escritura de préstamo hipotecario. Que la obligación del

artículo 175 del Reglamento Notarial está cumplida en la escritura calificada.

Que el hecho de que la nota registral conste solicitada por el Notario

distinto al autorizante, no se ve en qué medida puede ser obstáculo para

la seguridad que mediante ella la ley pretende ofrecer. Denegar la

inscripción alegando tal circunstancia como "defecto insubsanable" e

"inexactitud sustancial", resulta tan incomprensible con la finalidad legal como

contradictorio con la esencia de la función registral y llevaría al absurdo

de obligar a las partes a un nuevo otorgamiento. Que privaría de plena

eficacia a un contrato en que concurren los requisitos de consentimiento,

objeto, causa y forma pública. 4. Defecto número 4 de la escritura de

compraventa y número 1 de la de préstamo hipotecario. Que los

interlineados a que alude el Registrador no existen. Las palabras "no" y "mismo"

aparecen perfectamente integradas en su correspondiente línea, como se

puede ver en el testimonio notarial que de dichas escrituras se acompaña.

4. Defecto número 3 de la escritura de préstamo hipotecario. Que debe

quedar enervado en caso de estimación de este recurso.

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota, informó: En

lo relativo a los defectos 1. o y3. o de la escritura de compraventa y

número 2 de la de préstamo hipotecario. 1. o Que hay que hacer constar que

el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre, modificó el Reglamento

Notarial e Hipotecario, para la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario,

estableciendo un sistema que obliga al Notario que vaya a autorizar una

escritura, a pedir previamente a tal autorización información registral de

titularidad y cargas de las fincas que vayan a ser objeto de contratación

a título oneroso, según la nueva redacción del artículo 175 del Reglamento

Notarial y obliga también al Registrador a lo establecido en el artículo 354,

número 5, del Reglamento Hipotecario. Que hay que tener en cuenta que

el artículo 175 del Reglamento Notarial se expresa para el Notario en

términos imperativos, sin más excepciones que las que al artículo cita

o la dispensa expresa de los otorgantes por motivos de urgencia. Que

en las dos escrituras autorizadas se solicitó la información registral por

Notario distinto al que autorizó las escrituras, lo cual infringe el artículo 175

del Reglamento Notarial gravemente, pues destruye el sistema de cautelas

impuestas por la Ley. Que la obligación del citado precepto es personalísima

y, salvo sustitución reglamentaria, los Notarios no pueden transmitirse

entre sí las informaciones registrales. Que anterior artículo debe ser

interpretado en unión del artículo 354, número 5, del Reglamento Hipotecario.

Que lo contrario vicia el documento: 1. o En sentido formal, ya que el

Notario ejercería su ministerio en contra de la Ley, por lo que se puede

considerar el documento formalmente anulable, si no nulo; 2. o En sentido

material. Que se produce por el Notario un error sustancial en la voluntad

negocial. Que éste ha infringido también la esencia misma de la función

notarial recogida en el artículo 1 de su Reglamento: a) Porque el

asesoramiento a las partes ha sido realizado erróneamente; b) Porque del

propio documento resulta que el principio de exactitud en el relato

realizado por el Notario de los hechos percibidos por sus sentidos, por error,

se ha roto. 2. o Que en lo referente al defecto número 2 de escritura de

compraventa, existe también una discrepancia entre los hechos percibidos

por el Notario por sus sentidos y los que consta en la escritura, que dejan

en la indefensión al adquirente que piensa, leyendo la escritura, que se

ha practicado el asiento de presentación en el Registro, cuando en realidad

no ha sido así; 3. o Que los defectos número 4 de la escritura de

compraventa y número 1 de la escritura de préstamo hipotecario son meras

faltas de formalidad. Que no existe diferencia entre interlineados

integrados y no integrados y en el caso que se estudia tampoco están integrados.

Que hay que señalar lo que dice el artículo 26 de la Ley Orgánica del

Notariado. Que no es lo mismo que se haya extendido o no el asiento

de presentación en la forma prevenida en los artículos 248 y 418 de los

Reglamentos Notarial e Hipotecario respectivamente. 4. o Que el defecto

número 3 de la escritura de préstamo hipotecario resulta del contenido

del Registro y de la aplicación del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. 5. o Que

la expresión "entre otras cosas" contenida en el defecto primero de la

nota de calificación de la escritura de compraventa, no es sino una

enumeración a título de ejemplo de las partes omitidas por el Notario en

el testimonio de la información registral unida a la escritura, que son

los honorarios, la forma de pago de los mismos y, sobre todo, el sello

del Registro, omisiones que no han sido advertidas a las partes. 6. o Que

por lo que a las facultades calificatorias del Registrador se refiere, los

propios textos legales citados literalmente por el recurrente dan la razón

al Registrador informante. 7. o Que en cuanto al carácter subsanable o

insubsanable de los defectos, la doctrina de la Resolución de 5 de noviembre

de 1920 está superada por el artículo 110 del Reglamento Hipotecario,

por lo que hay que señalar que la escritura ha de ser corregida con

intervención de las partes según el artículo 26 de la Ley Orgánica del Notariado.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña revocó

la nota del Registrador fundándose en un exceso en la función calificadora

conforme a los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 del Reglamento

y en que se ha cumplido lo dispuesto tanto en los artículos 175 del

Reglamento Notarial como en el 354 del Reglamento Hipotecario, en lo referente

al defecto 3. o de la escritura de compraventa y 2. o de la de préstamo

hipotecario.

VI

El Registrador apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en el escrito de interposición del recurso gubernativo.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 1.216, 1.262, 1.473, 1.483 del Código Civil, 18, 34

de la Ley Hipotecaria, 27 de la Ley Notarial, 98, 566-3 del Reglamento

Hipotecario, 156 y siguientes del Reglamento Notarial.

1. En el presente recurso se debate sobre la inscripción de dos

escrituras públicas, una de compraventa y otra posterior de préstamo

hipotecario que son denegadas por el Registrador al imputar a la primera

de ellas los siguientes defectos: 1. o En el folio 1k7055148 vuelto, el

documento protocolizado no aparece reproducido completo, habiéndose omitido

en la reproducción, entre otras cosas, los honorarios y suplidos del

Registrador. 2. o En el folio 1k7055148, consta como practicado el asiento de

presentación por fax, cuanto en el documento protocolizado en el folio

1k70055146, aparece comunicado del Registro en el que se deniega la

presentación por las causas que del mismo documento protocolizado

resulta. 3. o Porque en el apartado "Cargas", el Notario hace constar bajo su

fe, haber cumplido la obligación que le impone el artículo 175 del

Reglamento Notarial, cuando, según consta de los antecedentes de esta Oficina

y del propio documento protocolizado en el folio 1k7055148 vuelto, resulta

que el Notario que pidió la información registral fue don Joaquín Mateo

Estévez, distinto del autorizante. 4. o En el anverso del folio 1k7055148,

en su línea sexta, consta el interlineado "mismo...", que debe ser salvado.

Los defectos 1. o y3. o son igualmente apreciados en la escritura de

préstamo hipotecario.

2. Ha de recordarse que la calificación registral tiene su justificación

en la necesidad de evitar el acceso al Registro de actos o negocios que

no reúnan los requisitos necesarios para su validez y eficacia dada la

fuerza protectora de los pronunciamientos registrales (cfr. artículo 18 Ley

Hipotecaria); y que incumbe al Registrador, a quien le está confiado tal

cometido, procurar un adecuado desenvolvimiento de esa función,

respondiendo de ello no sólo en el orden penal y civil, sino también en el

disciplinario (cfr. artículo 566-3 Reglamento Hipotecario).

3. Sentado lo anterior ha de señalarse que los defectos ahora

impugnados carecen de toda justificación, evidenciando una omisión de los

requisitos y presupuestos que la calificación exige, en función de su naturaleza

y finalidad, con los consiguientes perjuicios que de ello podría derivarse

para los interesados en la inscripción; es que, en modo alguno queda

comprometida la validez y eficacia de la compra e hipoteca cuestionadas

por las posibles irregularidades (que ahora no se prejuzgan) atribuidas

a las escrituras calificadas (cfr. artículos 18 Ley Hipotecaria y 98

Reglamento Hipotecario); y ello se advierte si se considera: a) que las omisiones,

inexactitudes o interlineados no salvados a que se refieren los defectos

1. o ,2. o y4. o de la nota de calificación de la compra, y 1. o de la nota

de calificación de la hipoteca se producen en las diligencias posteriores

al otorgamiento y autorización de las escrituras, esto es, se refieren a

actuaciones realizadas después de la celebración pública de los negocios

cuya inscripción se pretende, totalmente ajenas a la voluntad de los

contratantes, y absolutamente irrelevante para la existencia, contenido y

finalidad de aquéllos; b) que de ningún modo puede afirmarse el

incumplimiento del deber previsto en el artículo 175 del Reglamento Notarial por

el solo hecho de que la nota registral tenida en cuenta haya sido solicitada

por un Notario distinto del autorizante, pues siendo objetivo de tal precepto

que este último indique a los otorgantes cuál es en ese momento, y según

el Registro de la Propiedad, la situación jurídica de los bienes sobre los

que se proponen negociar, es manifiestamente suficiente al efecto una

nota registral auténtica expedida el mismo día del otorgamiento, cualquiera

que haya sido su solicitante; c) que aun cuando se hubiere incumplido

el deber reglamentario previsto en el artículo 175 del Reglamento Notarial,

ello no determina la nulidad del negocio celebrado; únicamente se agrava

el riesgo de una eventual discordancia entre la situación registral de la

finca y la afirmada por los otorgantes, y, consiguientemente, de que el

negocio no pueda producir los efectos que los contratantes se propusieron

con su celebración (cfr. artículos 1.473 Código Civil, 34 Ley Hipotecaria)

o que pueda ser rescindido (cfr. artículo 1.483 Código Civil), con la

responsabilidad consiguiente del Notario autorizante, pero ni ello impide la

celebración del negocio (cfr. 1.262 y 55 Código Civil), ni implica omisión

de las formalidades esenciales del documento público (cfr. artículos 27

Ley Notarial, 1.216 Código Civil y 156 y siguientes del Reglamento Notarial).

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto

confirmando el auto apelado.

Madrid, 10 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña.