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En el recurso gubernativo interpuesto por don Gregorio Martín

Caballero, Administrador de la comunidad de propietarios de la calle Paradinas,

números 8, 10 y 12, de Madrid, en nombre del local de garajes perteneciente

a la comunidad, contra la negativa del Registrador de la Propiedad de

Madrid número 4, don Rafael Izquierdo Asensio, a diligenciar un libro

de actas del citado local de garajes.

Hechos

I

El 14 de abril de 1998, se presentó en el Registro de la Propiedad

número 4 de Madrid, escrito de la misma fecha, firmado por don Gregorio

Martín Caballero, en concepto de Administrador de la comunidad de

propietarios de la calle Paradinas, números 8, 10 y 12, de Madrid, en nombre

del local de garajes perteneciente a esa comunidad, que consta inscrito

como finca registral número 54.963, tomo 2.203, folio 83, libro 1.086,

inscripción primera del citado Registro; con él se acompaña un libro de actas

de dicha comunidad (local garaje) para su diligenciado, conforme al artículo

17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

II

La anterior solicitud fue calificada con la siguiente nota: "Denegada

la legitimación del libro de actas presentado en este Registro de la

Propiedad, junto con la presente instancia, al no constar en cuanto a la finca

a que la misma se refiere, la número 54.963, tomo 2.203, libro 1.086 de

la sección tercera, folio 82, local garaje aparcamiento, calle Paradinas,

números 8, 10 y 12, la existencia de subcomunidad dividida a su vez en

régimen de propiedad horizontal o que los estatutos hayan previsto la

existencia de un órgano colectivo especial para la gestión de los intereses

específicos de los propietarios del citado local (Resolución de la Dirección

General de los Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994).

Contra la presente calificación puede interponerse recurso gubernativo,

en el plazo de cuatro meses a contar desde la fecha de la presente nota,

ante el Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, conforme

determina el artículo 113 del Reglamento Hipotecario. Madrid, 30 de abril

de 1998. El Registrador de la Propiedad. Firmado: Rafael Izquierdo

Asensio".

III

Don Gregorio Martín Caballero, Administrador de fincas y de la

comunidad de propietarios de la calle Paradinas, números 8, 10 y 12, en nombre

del local de garajes, perteneciente a dicha comunidad, interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: Que la negativa del

diligenciamiento del libro de actas perjudica a la comunidad, tanto la de

propietarios como la del local-garajes. Que la fundamentación de la

denegación no es consecuente ni congruente con el Real Decreto 1368/1992,

de 13 de noviembre, por el que se modifican determinados artículos del

Reglamento Hipotecario (artículo 415) y del Reglamento Notarial. Que la

comunidad de garajes es un conjunto inmobiliario subsumible dentro de

la descripción que hace el artículo 415 del Reglamento Hipotecario. Que

en apoyo de la legalización de los libros de actas presentados se citan

las Resoluciones de 8 de julio de 1993 y 21 de mayo de 1997. Que conforme

a las citadas Resoluciones y Real Decreto 1368/1992, se considera que

un local de garaje, con varios usuarios y propietarios, con sus propias

normas internas de administración, constituyen, de hecho, un conjunto

inmobiliario, puesto que se compone de una superficie merecedora de

ello. Que las relaciones entre todo el conjunto de usuarios y copropietarios

deben estar regidas bajo el signo de la publicidad y ello lo deberá dar

el libro de actas del local del garaje, ya que lo contrario podría dejar

en indefensión a la mayoría de los usuarios y copropietarios. Que el artículo

17 de la Ley de Propiedad Horizontal es de aplicación analógica a estas

situaciones (artículo 4 del Código Civil).

IV

El Registrador de la Propiedad, en defensa de su nota informó: Que

el edificio señalado con los números 8, 10 y 12 de la calle Paradinas,

de Madrid, aparece constituido en régimen de propiedad horizontal por

su inscripción tercera, modificada por las inscripciones 4. a y 5. a , y siendo

uno de los elementos independientes el señalado con el número 186, local

garaje aparcamiento. Que con fecha 12 de noviembre de 1997 se diligenció

el libro de actas, número 1, de la comunidad de propietarios del edificio,

según nota al margen de la inscripción 3. a Que en la nota de calificación

se cometió error al indicar el plazo para interponer recurso gubernativo

y ante quién, ya que en este recurso rige lo dispuesto en el artículo 415

del Reglamento Hipotecario. Que como fundamentos de derecho se citan:

1. o Que conforme a lo dispuesto en el artículo 415 del Reglamento

Hipotecario, en el presente caso es evidente que al constituir el edificio en

régimen de propiedad horizontal, no se creó ninguna subcomunidad

respecto del elemento 186, local garaje aparcamiento, como resulta tanto

de la inscripción extensa del edificio como de la concisa del referido local;

2. o Que la Resolución de 15 de noviembre de 1994 es plenamente aplicable

en este caso, ya que ni existe una comunidad jurídica distinta de la

constituida por todos los propietarios del edificio en su conjunto, ni resulta

de los estatutos que exista un órgano colectivo especial para decidir los

asuntos relativos exclusivamente del local garaje aparcamiento. Que el

diligenciamiento solicitado supondría una patente violación de los

estatutos ya que significaría consagrar por vía registral la existencia de un

órgano-junta de propietarios del local garaje aparcamiento al margen de

tales estatutos; 3 o . Que hay que señalar la doctrina contenida en las

Resoluciones de 19 y 20 de febrero y 17 de abril de 1997.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; 415 del

Reglamento Hipotecario, y las Resoluciones de la Dirección General de los

Registros y del Notariado de 15 de noviembre de 1994 y 19 y 20 de febrero

de 1997.

1. Provoca el presente recurso la negativa del Registrador a diligenciar

un libro de actas destinado a reflejar los acuerdos de los propietarios

de las plazas de aparcamiento de un local garaje integrado en un edificio

dividido en régimen de propiedad horizontal, porque a la luz de los asientos

del registro, no está creada una subcomunidad ni los estatutos han previsto

un órgano colectivo especial para los intereses específicos del citado local.

2. El defecto no puede ser mantenido. La Ley 10/1992, de 30 de abril,

de Medidas Urgentes de Reforma Procesal, reformó el artículo 17 de la

Ley de Propiedad Horizontal, y con el único objetivo de descargar a los

órganos jurisdiccionales de funciones que no tenían la condición de tales,

encomendó a los Registradores de la Propiedad la tarea de diligenciar

los libros de actas de las comunidades de propietarios, en la forma que

reglamentariamente se determinara. Y en base a tal mandato, el artículo

415 del Reglamento Hipotecario desarrolla detalladamente el modo de

proceder del Registrador imponiéndole dos tareas: La práctica de la diligencia

en sí, previo cumplimiento de los requisitos exigidos para efectuarla, y

el control sucesivo del número de orden de los libros, todo ello referido,

con un amplio criterio, a comunidades, subcomunidades y conjuntos

inmobiliarios, tanto para el caso de que tales entidades aparezcan inscritas,

o como para las no inscritas (obsérvese el párrafo 3. o b y el último inciso

del párrafo 7. o del citado precepto legal) mediante la extensión de una

nota marginal en el folio abierto en el libro de inscripciones al edificio

o conjunto sometido a propiedad horizontal en el primer caso, o bien

consignando los datos del libro en un libro fichero, cuando no apareciera

inscrita la comunidad.

3. Pues bien, la diversidad de las situaciones fácticas que pueden

surgir a lo largo del tiempo para la organización de las comunidades de

propietarios análogas a las que recaen sobre los elementos comunes de

un edificio en régimen de propiedad horizontal y que puede no hayan

tenido el adecuado reflejo registral, unido a la razón inspiradora de la

redacción del citado precepto -que no fue otra que el desahogo de los

Jueces de funciones no jurisdiccionales y que recuérdese, nunca tuvieron

a la vista los libros del registro para diligenciarlos-, hacen necesario que

las actas, reflejo de sus acuerdos, puedan revestirse de oficialidad mediante

el diligenciado correspondiente de sus libros, siempre y cuando de la

instancia presentada se vea claramente que el libro está llamado a reflejar

acuerdos propios de un régimen de propiedad horizontal, subcomunidad

o conjunto inmobiliario o afecte a acuerdos de un órgano colectivo de

tal índole que recoja intereses específicos. Lo que ocurrirá en un caso

como el presente, en el que la titularidad registral pertenece a una sola

persona, no aparece reflejada la subcomunidad ni previsto

estatutariamente un órgano colectivo especial, es que no cabrá extender la nota

marginal al folio abierto a la finca o local en cuestión, debiendo consignarse

entonces los datos en el libro fichero previsto al efecto, haciéndolo constar

así el Registrador en la nota de despacho al pie de la instancia y al margen

del asiento de presentación.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la

nota del Registrador.

Madrid, 20 de abril de 1999.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Sr. Registrador de la Propiedad número 4 de Madrid.