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En el recurso gubernativo interpuesto por la Procuradora de los

Tribunales doña María Fidela Castillo Funes, en nombre de la entidad

mercantil "El Álamo Alto, Sociedad Anónima", contra la negativa del

Registrador de Ayamonte, don Salvador Guerrero Toledo, a inscribir una

escritura de reparcelación voluntaria, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 16 de noviembre de 1993, la entidad mercantil "El Álamo Alto,

Sociedad Anónima"; doña Josefa Verano Rodríguez, don Adolfo Verano Bueno

y su esposa doña Bella López Prieto, doña Josefa y don Adolfo Verano

Díaz otorgaron ante el Notario de Sevilla don Juan Sánchez-Osorio Sánchez

una escritura de reparcelación voluntaria en la que, después de exponer

que el 26 de febrero de 1993 se incorporó a la Junta de Compensación

del Plan Parcial PP-R3 de Lepe (Huelva) "El Álamo Alto, Sociedad

Anónima", como empresa urbanizadora; que el 5 de marzo de ese mismo año

se otorgó escritura ante la Notaria de Lepe, doña Rosa María Cortina

Mallol por la que la citada compañía quedaba incorporada a la Junta de

Compensación con carácter de empresa urbanizadora; que en esa escritura

"El Álamo Alto, Sociedad Anónima", había asumido el pago del 51,82 por

100 de las derramas que, hasta el otorgamiento, habían sido exigibles

a la familia Verano; que en la citada escritura, en compensación por las

aportaciones a realizar por "Álamo Alto, Sociedad Anónima", esta sociedad

resultaría adjudicataria de unas parcelas, la 1-Este de la manzana XVIII,

la 1-Oeste de la manzana XIX y la 2 de la manzana XX; que en compensación

a tales adjudicaciones "El Álamo Alto, Sociedad Anónima", asumía unas

cargas urbanísticas por un valor determinado en pesetas, estipularon

igualmente que la familia Verano aportara a la reparcelación las parcelas

anteriormente citadas y "El Álamo Alto, Sociedad Anónima", aportara la

cantidad de dinero mencionada a ingresar en la Tesorería de la Junta de

Compensación, remitiéndose a unos folios de papel común incorporados

a la matriz en cuanto a la descripción de las fincas resultantes de la

reparcelación y a sus adjudicatarios. Además constituyeron una serie de

servidumbres de paso y de luces y vistas sobre algunas parcelas en favor

de otras en los siguientes términos: "Se constituye sobre la parcela

número 20 de la manzana XIX una servidumbre de paso a favor de las parcelas

números 18, 19 y 21 de la misma manzana. Igualmente, sobre la misma

parcela, se constituye una servidumbre de luces y vistas a favor de las

parcelas 17, 18, 19, 21 y 22 de la misma manzana. Se constituye sobre

la parcela número 6 de la manzana XIX una servidumbre de paso a favor

de las parcelas números 2, 3, 14 y 15 de la misma manzana. Igualmente,

sobre la misma parcela, se constituye una servidumbre de luces y vistas

a favor de las parcelas 2, 3, 5, 7, 14 y 15 de la misma manzana. Se constituye

sobre la parcela número 9 de la manzana XX una servidumbre de paso

a favor de las parcelas números 12, 13, 14 y 15 de la misma manzana.

Igualmente, sobre la misma parcela, se constituye una servidumbre de

luces y vistas a favor de las parcelas 8, 10, 12, 13, 14 y 15 de la misma

manzana".

II

Presentada la anterior escritura en el Registro de la Propiedad de

Ayamonte, la misma fue calificada del siguiente modo: "Denegada la inscripción

del precedente documento por los siguientes defectos: 1. Falta de previa

inscripción a favor de ªEl Álamo Alto, Sociedad Anónimaº, de la escritura

de 5 de marzo de 1993, autorizada por la Notaria de Lepe, doña Rosa

María Cortina Mallol, que fue denegada por los siguientes defectos:

a) 1. El convenio de incorporación a la Junta de Compensación por

carecer de trascendencia real (artículo 98 de la Ley Hipotecaria). 2. Falta

de legitimación para disponer, pues figurando inscrito el Proyecto de

Compensación, sólo los titulares registrales de las parcelas resultantes pueden

disponer válidamente de ellas (artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria).

3. Falta el título traslativo de dominio que justifique, a su vez, la

subrogación de la empresa urbanizadora en los deberes urbanísticos asumidos

(artículos 2 de la Ley Hipotecaria, 609 y 1.275 del Código Civil y 222

de la Ley del Suelo). 4. Resultar incongruente la solicitud de inscripción,

cuando en el mismo documento se habla de parcelas de las que ªresultará

adjudicatariaº -cláusulas tercera ysexta y que la ªinscripción quedará

en suspensoº -cláusula cuarta-. 2. No se aporta licencia de reparcelación

o aprobación del proyecto que la contenga (artículo 259 de la Ley del

Suelo). 3. Las servidumbres constituidas en la estipulación tercera no

cumplen el principio de especialidad (artículos 9-2 de la Ley Hipotecaria

y 51-6 de su Reglamento). 4. Estar pendiente de despacho un título

posterior de segregación y parcelación que afecta a parte de las mismas fincas

otorgado por sus actuales titulares registrales. No procede practicar

anotación de suspensión. Contra esta nota cabe interponer recurso

gubernativo, en el plazo de cuatro meses, a contar desde su fecha ante el

Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, en la forma

dispuesta en los artículos 66 de la Ley Hipotecaria y sus concordantes, 112

y siguientes de su Reglamento. Ayamonte a 26 de mayo de 1995. El

Registrador. Firma ilegible".

III

La Procuradora de los Tribunales doña María Fidela Castillo Funes,

en nombre de "El Álamo Alto, Sociedad Anónima", interpuso recurso

gubernativo en base a las siguientes alegaciones: 1. o El primer defecto hace

referencia a la escritura de incorporación a la Junta de Compensación

de "El Álamo Alto, Sociedad Anónima", pero no todo título es inscribible

y ése no lo es. Quien dispone de las parcelas resultantes son los titulares

registrales, pero en ningún momento se alega falta de legitimación para

disponer, por lo que no se alcanza a entender el motivo aducido por el

Registrador. 2. o En cuanto al segundo defecto, hay que considerar que

se trata de una reparcelación voluntaria que contiene una parcelación

de las fincas objeto de la misma, de forma que la aprobación de la

reparcelación implica la de la parcelación contenida. Ahora, podría ser que

el Registrador se refiriera a la autorización de la reparcelación misma,

pero como ya se expresaba en el escrito de presentación a inscripción,

la aprobación a tal reparcelación se ha producido mediante acto presunto

conforme a lo dispuesto en los artículos 42, 43 y 44 de la Ley 30/1992.

3. o En cuanto al tercer defecto, la extensión de las servidumbres

constituidas está suficientemente expresada al especificarse si se trata de

servidumbre de paso o de luces y vistas y los predios sirvientes y dominantes

y, en cuanto a su contenido, al tratarse de servidumbres reguladas por

el Código Civil, queda claro cuál será el mismo. 4. o En cuanto al último

defecto, hay que tener en cuenta que la escritura de reparcelación también

ha sido otorgada por los actuales titulares registrales y la escritura

presentada posteriormente a la que alude el Registrador es una donde la

familia Verano realiza una serie de operaciones sobre las mismas fincas

sin tomar en consideración la escritura que ahora es objeto de recurso.

IV

El Registrador de la Propiedad de Ayamonte informó en defensa de

su nota lo siguiente: 1. o El primer defecto de la nota es la falta de previa

inscripción de la escritura de incorporación de "El Álamo Alto, Sociedad

Anónima", como empresa urbanizadora a la Junta de Compensación, que

por no acompañarse al expediente debe impedir la tramitación del presente

recurso sin entrar en el fondo del asunto, conforme a los artículos 113

y 119 de la Ley Hipotecaria. 2. o Para el caso de que no se atienda esta

excepción, en el título previo, se formaliza un convenio por el que la entidad

recurrente se incorporaba como empresa urbanizadora a la Junta de

Compensación, de manera que dicha entidad asumía el pago de parte de las

derramas exigibles a los propietarios señores Verano y, a cambio, la

empresa incorporada resultaría adjudicataria de determinadas parcelas, previa

reparcelación y nueva distribución de beneficios y cargas. Dicho título

previo fue calificado desfavorablemente. 3. o El segundo defecto señalado

en la nota es que no se aporta licencia de reparcelación o aprobación

del proyecto que lo contenga (artículo 259 de la Ley del Suelo). Dicho

defecto no puede subsanarse por la vía del silencio positivo regulado en

los artículos 42 y siguientes de la Ley de Régimen Jurídico de las

Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común. Aparte

de que no se acredita la inactividad de la Administración causante del

silencio positivo, la inaplicación de éste resulta de lo dispuesto en el

artículo 23.2 de la Ley del Suelo, al disponer que "en ningún caso se entenderán

adquiridos por silencio administrativo facultades urbanísticas en contra

de lo dispuesto en esta Ley o en la legislación o planeamiento urbanístico

aplicable"; y asimismo del artículo 246.6 de dicha Ley, a cuyo tenor "en

ningún caso se entenderán adquiridos por silencio administrativo licencias

en contra de la legislación o del planeamiento urbanístico". Y, finalmente,

porque de los citados preceptos reguladores se desprende que el silencio

positivo está previsto para derechos preexistentes, y las facultades

urbanísticas no constituyen derechos preexistentes, ya que son susceptibles

de adquisición gradual (artículo 5.4 de la Ley del Suelo). 4. o El tercer

defecto de la nota es que las servidumbres constituidas en la cláusula

tercera vulneran el principio de especialidad. Dicha cláusula se limita

a constituirlas sin expresar su extensión, límites y demás características

configuradoras de su contenido, omitiendo datos esenciales. Tales

indeterminaciones impiden su inscripción registral (Resoluciones de 27 de

agosto de 1982 y 18 de octubre de 1991). 5. o En cuanto al último defecto

de la nota, se justifica porque, al tiempo de extender la nota de calificación,

estaba pendiente de despacho un título posterior de reparcelación otorgado

por sus respectivos titulares registrales, los citados señores Verano, que

afectaba a parte de las fincas incluidas en la escritura de reparcelación

voluntaria denegada. Pero, una vez que caducó el asiento de presentación

de esta escritura, se procedió a la inscripción de dicho título pendiente

de despacho, por haber ganado prioridad registral.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía confirmó

el defecto primero de la nota del Registrador, fundándose en los argumentos

señalados por éste en su informe y no entró a analizar los defectos segundo

y tercero por razón de la naturaleza insubsanable del primero confirmado.

VI

La Procuradora de los Tribunales apeló el auto Presidencial alegando:

1. o El objeto del sistema de compensación viene definido en el

artículo 157.1 del Reglamento de Gestión, y no es otro que la gestión y ejecución

del polígono o unidad de actuación, con solidaridad de beneficios y cargas.

Mientras no se hayan alcanzado tales objetivos, aunque se haya redactado

el proyecto de compensación, por imperativo de la ley, se mantiene la

vida de la Junta de Compensación, y por ello, en aplicación del

artículo 165.1 del citado Reglamento, pueden incorporarse empresas

urbanizadoras. Tales incorporaciones tendrán las consecuencias que marque la

ley, aplicándose directamente el principio general inspirador de todo el

sistema, la solidaridad en beneficios y cargas. 2. o El expositivo III de

la escritura dice literalmente: "en compensación a esta aportación y a

las obligaciones de pago asumidas en la estipulación primera, ªEl Álamo

Alto, Sociedad Anónimaº, resultará adjudicataria de las parcelas siguientes:

(...)". Los contratos se interpretan atendiendo a la intención de los

contratantes, y es clara la intención de entregar una serie de parcelas a la

recurrente, como se desprende de las estipulaciones de la escritura. Sin

que sea preciso efectuar más precisiones sobre la verdadera voluntad de

los otorgantes de la escritura de reparcelación, en cuanto a la adjudicación

de parcelas, ya que no hacen más que llevar a cabo el mandato recogido

en la anterior escritura de incorporación. 3. o La afirmación de que toda

reparcelación corresponde realizarla exclusivamente a los propietarios de

fincas comprendidos en la unidad de ejecución se basa en los artículos

164 y siguientes del Texto Refundido de la Ley del Suelo. Pero en dicho

precepto no se dice tal cosa, sino "con adjudicación de las parcelas

resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos". Se

habla de "interesados", no de "propietarios aportantes". El número 2 del

citado artículo, además, indica que "la reparcelación tiene por objeto

distribuir justamente los beneficios y cargas". Y esto es precisamente lo que

se hace en la escritura objeto del presente recurso. Una vez analizado

que ni en la Ley, ni en el Reglamento de Gestión se prohíbe expresamente

la intervención de otros interesados en la reparcelación, además de los

propietarios, sólo queda invocar el principio de autonomía de la voluntad

consagrado en el artículo 1.255 del Código Civil y expresamente reconocido

en el artículo 166.1, a), del TRLS. Pues en esta reparcelación comparecen

la unanimidad de los propietarios afectados.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 259 de la Ley del Suelo; 9, 17 y 30 de la Ley

Hipotecaria; 51, 111 y 434-2 del Reglamento Hipotecario y las Resoluciones

de 27 de agosto de 1982, 26 de julio de 1988 y 18 de octubre de 1991.

En el supuesto del presente recurso concurren los siguientes elementos

definidores:

A) Con fecha 29 de septiembre de 1992 se protocoliza el acuerdo

de aprobación definitiva del proyecto de compensación de determinada

unidad de actuación.

B) El 26 de febrero de 1993, la Asamblea General de la Junta de

Compensación aprobó la incorporación a dicha Junta de determinada

entidad como empresa urbanizadora; por escritura otorgada el 5 de marzo

de 1993 (ignorándose quiénes fueron los otorgantes), dicha entidad

quedaba incorporada a la Junta de Compensación como empresa urbanizadora.

En esta escritura se estipulaba que la entidad incorporada como empresa

urbanizadora asumía un porcentaje de las derramas que hasta el citado

otorgamiento habían sido exigibles a cuatro de los propietarios

incorporados a la Junta de Compensación, y en contraprestación, resultaría

adjudicataria de tres parcelas que serían parte, la primera, de la registral

17.959, la segunda de la registral 17.960 y la tercera de la registral 17.962,

registrales que, a su vez, habían sido adjudicadas a esos cuatro propietarios

antes referidos en virtud del proyecto de Compensación. Se estipulaba

también en dicha escritura que según el proyecto de compensación

aprobado, a las fincas registrales citadas les correspondería una carga

urbanística de 24.906.000 pesetas, a cada una de las dos primeras y 12.808.800

pesetas a la tercera, y que, por tanto, la totalidad de la carga asumida

por la empresa urbanizadora incorporada sería de 72.689.243 pesetas, de

las cuales se asignarían a las fincas de las que iba a resultar adjudicataria,

un total de 48.143.564 pesetas. Esta escritura de 5 de marzo de 1993,

no se ha tenido a la vista ni al término de la calificación ni en el presente

expediente, y los particulares reseñados en la misma se extraen de la

parte expositiva de la escritura ahora calificada.

C) En la escritura que motiva el presente recurso, calificada de

"reparcelación voluntaria", otorgada el 16 de noviembre de 1993, por el

Consejero Delegado de la entidad urbanizadora incorporada a la Junta de

Compensación, actuando en representación de dicha entidad y de los cuatro

propietarios adjudicatarios de las registrales 17.954, 17.260 y 17.962 (en

virtud de un poder, incluido en la escritura de 5 de marzo de 1993, que

ni parece salvar el autocontrato, ni ser suficiente para las actuaciones

que ahora se formalizan) se contienen literalmente las siguientes

estipulaciones: 1. "Los bienes y derechos que se aportan a la reparcelación

son los siguientes: por parte de esos cuatro propietarios representados,

las fincas registrales referidas; por parte de la empresa urbanizadora,

48.004.437 pesetas a ingresar en la Tesorería de la Junta de Compensación".

2. Las fincas resultantes de la reparcelación y sus adjudicatarios son

(76) nuevas parcelas que se describen en 21 folios de papel común que

protocolizó tanto como los planos antes mencionados que serán trascritos

en las copias que de esta escritura se expidan". C) Por la estipulación

tercera se constituyen determinadas servidumbres sobre algunas las

parcelas resultantes en favor de otras también resultantes. Por la cuarta "se

solicita del Registrador la práctica de las operaciones hipotecarias que

derivan de la presente escritura y especialmente la nueva distribución

de las cargas previstas en el artículo 178 del Reglamento Gestión

Urbanística que será de 10.144 pesetas por unidad de aprovechamiento en

las fincas adjudicadas a la entidad urbanizadora y de 3.050 pesetas para

las adjudicadas a esos cuatro propietarios representados". Por la cláusula

5. a se solicitan las exenciones fiscales previstas en los artículos 48-1-B),

7, texto refundido de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

y Actos Jurídicos Documentados y 130 del Reglamento de Gestión

Urbanística.

D) El Registrador deniega la inscripción por los defectos recogidos

en la nota de calificación de 26 de mayo de 1995.

2. Dada la concreción del recurso gubernativo a las cuestiones directa

e inmediatamente relacionadas con la nota de calificación, el ahora

interpuesto debe concretarse al análisis de los cuatro defectos incluidos en

aquélla, todo ello sin perjuicio de la eventual aplicación de lo previsto

en el artículo 127 del Reglamento Hipotecario.

3. Por lo que al primer defecto se refiere, ha de señalarse su

improcedencia, toda vez que sin prejuzgar ahora sobre la verdadera identidad,

validez e inscribibilidad de las actuaciones jurídicas que se formalizan

en la escritura calificada, al estar las fincas registrales a que se refieren

(las número 17.959, 17.960 y 17.961), inscritas a favor de cuatro de los

otorgantes, huelga la exigencia de previa inscripción de ese otro título

al que se refiere la nota [título que además no tiene asiento de presentación

vigente y anterior al ahora calificado (artículos 17 y 30 de la Ley

Hipotecaria)]; otra cuestión sería si ese otro título (cuyo contenido exacto se

desconoce) habría de ser presentado juntamente con el ahora calificado

por integrar ambos el negocio a inscribir, pero como se ha señalado, no

debe decidirse ya sobre este extremo que trasciende al propio defecto

que se impugna.

4. Al segundo de los defectos por contra debe ser mantenido; siendo

uno de los fines jurídico-prácticos de la escritura calificada, la posterior

división de tres de las fincas resultantes de la compensación, y no

constando que dicha subdivisión sea parte integrante del proyecto de

compensación aprobado, bien del originario, bien como resultado de una

posterior modificación válidamente adoptada, la aplicación del artículo 259

de la Ley del Suelo impone la aportación de la preceptiva licencia

urbanística.

5. El tercer defecto se refiere a la imposibilidad de inscribir las

servidumbres tal y como están constituidas en la estipulación tercera de

la escritura. Al respecto, es doctrina reiterada de este Centro Directivo

(vid. las Resoluciones de 27 de agosto de 1982 y de 18 de octubre de 1991),

basada en el principio de especialidad (cfr. artículos 9 de la Ley Hipotecaria

y 51 del Reglamento Hipotecario) que la inscripción del derecho de

servidumbre debe expresar su extensión, límites y demás características

configuradora, como presupuesto básico para la fijación de los derechos del

predio dominante y las limitaciones del sirviente y, por tanto, no puede

considerarse como suficiente, a tal efecto, la nueva afirmación del

establecimiento de servidumbre de paso y de bienes y vistas y la identificación

de los predios dominantes y sirvientes dejando indeterminados datos tan

importantes como la ubicación y anchura de los pasos o la altura y distancia

que las construcciones tienen que guardar para respetar el derecho a tener

"luces y vistas". Se trata, pues, de convenios constitutivos, de carácter

genérico, precisados de un ulterior desenvolvimiento que perfile, de modo

definitivo, los gravámenes previstos, debiéndose, entre tanto, negar su

inscripción en aras de la claridad y precisión que debe presidir el contenido

de los pronunciamientos registrales en lo referente a la titularidad,

extensión y límites de los derechos inscribibles.

6. El cuarto defecto consiste en la existencia de un título

contradictorio con la escritura calificada de fecha posterior y presentado,

también, con posterioridad en el Registro. Tampoco este defecto puede ser

confirmado. Es Doctrina inequívoca de este Centro Directivo (vid.

Resolución de 26 de julio de 1988), basada en el principio de prioridad (cfr.

artículos 17 de la Ley Hipotecaria, 111 y 432-2 del Reglamento Hipotecario),

que si se encuentran presentados títulos contradictorios relativos a una

misma finca, lo procedente es calificar y despacharlos por riguroso orden

cronológico de presentación, subordinado el despacho del que se presentó

después hasta ver qué ocurre con el que le precedió, de modo que aquél

sólo podrá acceder al Registro si caduca el asiento de presentación del

precedente sin ser inscrito.

Esta Dirección General ha acordado revocar el Auto apelado y la nota

del Registrador en cuanto al primer defecto, revocar también el cuarto

defecto de la nota, y confirmar esta última en cuanto a los defectos segundo

y tercero.

Madrid, 24 de octubre de 1998.-El Director general, Luis María Cabello

de los Cobos y Mancha.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía.