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En el recurso gubernativo interpuesto por don Eduardo Gisbert Arnal,

contra la negativa de la Registradora de la Propiedad de Oliva, doña María

Rosa Navarro Díaz, a inscribir una escritura de rectificación de superficie

de finca, en virtud de apelación del recurrente.

Hechos

I

El 28 de diciembre de 1989, mediante escritura pública se segregaron

y vendieron a distintas personas dos parcelas como Tres A y Tres B, con

la misma superficie de 500 metros cuadrados de una finca resultante del

proyecto de compensación-urbana, parcela VIII-54 Tres del Ayuntamiento

de Oliva de una superficie de mil quinientos ochenta y ocho metros sesenta

y tres decímetros cuadrados. En escritura autorizada el 3 de enero de

1992, ante don Manuel Rius Verdú, Notario de Xeraco, don Eduardo Gisbert

Arnal y su esposa compran a sus dueños la parcela VIII-54 Tres A, finca

registral 39.626, con la superficie de 500 metros cuadrados. Posteriormente

se declara obra nueva sobre la finca y se constituye una hipoteca.

El 30 de agosto de 2000, mediante escritura pública autorizada por

doña Esther Rúperez Paracuellos, Notaria de Xeraco, don Enrique Gisbert

Arnal expone que, al realizar una reciente medición de la finca descrita

anteriormente ha resultado tener una superficie de quinientos seis metros

setenta decímetros, por lo que procede a su rectificación.

II

Presentada copia de la escritura copia de la anterior escritura con

la certificación del técnico correspondiente, en el Registro de la Propiedad

de Oliva, fue calificación con la siguiente nota: "Previa calificación del

precedente documento, que junto a copia auténtica de la escritura de poder

en el mismo relacionado, fue presentado en este Registro a las doce treinta

horas del 30 de agosto de 2000, con el asiento 106 del Diario 19, he denegado

la inscripción de la rectificación de superficie solicitada, de conformidad

con el artículo 298.3, párrafo 5.o del Reglamento Hipotecario, por tener

por objeto una finca formada por segregación de otra cuya primera

inscripción la constituye una reparcelación, y, por tanto, tener duda fundada

sobre la correspondencia del exceso de cabida con la finca a que éste

título se refiere. Previa notificación verbal de la calificación desfavorable,

y a petición del presentante, extiende la presente nota de denegación,

contra la cual cabe recurso gubernativo por medio de escrito dirigido al

Presidente del Tribunal Superior de Justicia presentado en el propio

Registro de la Propiedad en el plazo de tres meses a contar de la fecha de

esta nota, conforme a los artículos 112 y siguientes del Reglamento

Hipotecario. Oliva, 24 de septiembre de 2000. La Registradora". Firma ilegible.

III

Don Eduardo Gisbert Arnal, interpuso recurso gubernativo contra la

citada calificación, y alegó: 1. Que se señala lo que dicen los artículos

348 y 350 del Código Civil, 38, párrafo 1.o, y 39 de la Ley Hipotecaria

y 298.3 del Reglamento Hipotecario. 2. Que es de significar la modificación

realizada en el Reglamento Hipotecario por Real Decreto 1871/1998, de

4 de septiembre, y lo que dice la exposición de motivos y la Ley 13/1996,

de 30 de diciembre, sobre Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden

Social, en su artículo 53.8, párrafo 3.o, y 51.dos. Que sobre la base de

lo referido anteriormente y según la documentación incorporada a la

escritura de rectificación de superficie, queda perfectamente claro que en el

presente caso no cabe alegar existencia de duda alguna en cuanto a la

identidad de la finca a que se refiere el párrafo 5.o del artículo 298 del

Reglamento Hipotecario y artículo 51 de la Ley 13/19996, de 30 de

diciembre, antes citados. 3. Que conforme a lo establecido en los artículos 47,

50, 51, regla 4.a, del Reglamento Hipotecario, y 9-1.a de la Ley Hipotecaria,

resulta del todo evidente que la expresión de la superficie de la finca

segregada es requisito imprescindible para la inscripción de la misma en

el Registro de la Propiedad y debería hacerse constar en el título con

exactitud, la misma a que hace referencia el párrafo 5.o, punto 4, del

artículo 298 del Reglamento Hipotecario. 4. Que se citan las Resoluciones

de 19 de noviembre de 1998, 3 de noviembre de 1999 y 8 de abril de

2000. 5. Que como conclusiones se exponen: a) Que a la duda fundada

que alega la Registradora en su nota de calificación no es la que permite

albergar el Reglamento Hipotecario, pues la única duda que puede albergar

es la de la identidad de la finca segregada respecto de la que se pretende

la inscripción del exceso de cabida, por expresar con exactitud su

superficie. Que se considera que no está entre las funciones de un Registrador

de la Propiedad entrar a cuestionar el fondo de la veracidad de los actos

que se presentan a inscripción rodeado de las formalidades legales exigidas

para el caso concreto. b) Que lo que se pretende es reflejar la existencia

de un exceso de cabida empíricamente contrastado y que pertenece a

una finca previamente inscrita, que proviene de la segregación de una

finca matriz, cuya reciente medición arroja precisamente ese exceso de

cabida y que quedó en su día en el interior del perímetro que acotaban

los mojones que deslindaban esa finca segregada de las colindantes. Que

si se procediera judicialmente a practicar el deslinde se haría conforme

a lo que dice el artículo 385 del Código Civil. Que ante la evidencia de

la realidad extrarregistral o de hecho único que debe prevalecer, debe

ceder la realidad la realidad jurídico-registral y es la que debe adecuarse

a la material. c) Que el procedimiento usado en este caso concreto es

un de los que el ordenamiento jurídico articula, regula, desarrolla y permite.

IV

La Registradora en defensa de la nota, informó: Que la finalidad que

el Registro debe perseguir es la seguridad del tráfico jurídico sobre los

bienes, que debe asentarse sobre la concordancia entre el Registro y la

realidad extrarregistral. Que en los supuestos de discordancia, la

legislación prevé unos medios para evitarlo, pero dichos cauces en ningún

caso prescinden de unas garantías para terceros que pudieran resultar

perjudicados, tales como la publicación de edictos en las inmatriculaciones

de exceso de cabida, al amparo del párrafo primero del artículo 298.3

del Reglamento Hipotecario, citación de colindantes en expediente de

dominio que tengan el mismo objeto y en la tramitación de actas de presencia

y notoriedad (artículo 203, 4.o, párrafo 2.o), limitaciones del artículo 207

de la Ley Hipotecaria en todos los casos y, por último, la inexistencia

de duda fundada sobre la identidad de la finca, apreciable en principio

y discrecionalmente por el Registrador, sin perjuicio de la valoración que

merezca a sus superiores y jerárquicos (Resolución de 12 de febrero de

1981). Esta cautela la recogía ya el derogado artículo 298 y hoy se mantiene

en el artículo 53.8 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre. Que los medios

que regula en Reglamento Hipotecario para inscribir los excesos de cabida

tienen como finalidad lograr la concordancia entre el Registro y la realidad

jurídica extrarregistral dadas las inexactitudes de las mediciones con las

que en la mayoría de los casos están inscritas las fincas. Que cuando

la superficie está determinada con exactitud, la exigencia de la identidad

de la finca es absolutamente necesaria para inscribir todo el exceso de

cabida, incluso los inferiores a la vigésima parte de la cabida inscrita.

Por eso, el informe técnico incorporado a la escritura calificada debería

haber identificado la finca con relación y con medición de las fincas

colindantes a fin de garantizar que se están respetando sus cabidas registrales.

Que se hace necesario para inscribir el exceso de cabida acudir a otro

medio por el que la identidad de la finca quede establecida o bien obtener

el consentimiento de los titulares colindantes. Que los antecedentes

registrales hacen dudar de si se trata de una simple rectificación o si por

el contrario se trata de inscribir determinada superficie que ya se encuentra

inscrita a nombre de terceros, de modo que se podría incurrir en una

doble inmatriculación, y en esto hay que estar a lo que dice el artículo

298.3 del Reglamento Hipotecario. Que no se trata de discutir la existencia

de exceso en la realidad extrarregistral que resulta de una medición de

técnico, sino la correspondencia del mismo con la finca inscrita tal y como

aparece descrita, que debe ser indubitada a los efectos de su reflejo

registral, de tal modo que no se altere la realidad física exterior que se acota

con la global descripción registral (Resoluciones de 2 de febrero y 8 de

abril de 2000, y 31 de mayo de 1999), a fin de evitar dobles

inmatriculaciones parciales en aras de la seguridad jurídica que el Registro

persigue. Que en el escrito de interposición del recurso, el recurrente mantiene

que el Registro desde el primer momento fue inexacto por error de medición

por defecto en el título reparcelario, de modo que de nueva medición

resultó un exceso de 6,70 metros cuadrados, que pertenece a la finca de

su propiedad. Que en este caso, lo que procedería es la rectificación de

la finca originada en el expediente de reparcelación con el consentimiento

de los actuales titulares de las fincas a la que ha dado lugar para dar

la conformidad a la atribución del exceso a la finca que titulariza el

recurrente. Que la calificación en ningún caso puede tacharse de arbitraria

y subjetiva, sino más bien al contrario, de correcta y objetiva dada la

existencia de otros titulares registrales que pueden verse afectados por

una calificación hecha con ligereza.

V

El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana, confirmó la nota de la Registradora fundándose en que la cuestión

de este recurso no es otra que la contemplada en el artículo 297-3, párrafo

5.o, del Reglamento Hipotecario, cuya interpretación lleva a la conclusión

que "la duda fundada" no tiene porque referirse a la identidad de la finca

como realidad física en general, sino que atiende también esa duda a

que como consecuencia de una segregación los metros de mayor cabida

que se afirman de una parcela tiene que provenir de la menor cabida

de la parcela de origen, o bien de la otra segregada y la resta de la cabida

en las fincas no es posible hacerlo contando únicamente con una medición

efectuada por técnico.

VI

El recurrente apeló el auto presidencial, manteniéndose en las

alegaciones contenidas en escrito de interposición del recurso, añadiendo

que no se está de acuerdo con el razonamiento del auto en cuanto a la

"duda fundada".

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 199 y 205 de la Ley Hipotecaria, 298, 300 y 306

de su Reglamento, y las Resoluciones de esta Dirección General de 5 de

junio de 1961, 19 de noviembre de 1998 y 2 de febrero de 2000.

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes: Situación registral de la finca: Se trata de una parcela que

figura inscrita con una superficie de 500 metros cuadrados. Sobre la citada

parcela existe inscrita una obra nueva, y, con posterioridad, una hipoteca.

La parcela expresada proviene por segregación de otra, la cual, a su vez,

también se segregó de una tercera, que fue la resultante de un proyecto

de compensación. Se presenta en el Registro escritura de rectificación

por la que se dice que, según reciente medición de un arquitecto, que

se incorpora, la parcela tiene una superficie de quinientos seis metros

setenta decímetros cuadrados, solicitándose la inscripción del exceso de

cabida. La Registradora deniega la inscripción por tener duda fundada

sobre la identidad de la finca, de conformidad con el artículo 298.3, párrafo

5.o, del Reglamento Hipotecario. El Presidente del Tribunal Superior

desestima el recurso, apelándose el Auto ante este Centro Directivo.

2. Si se tiene en cuenta, como ya ha dicho esta Dirección General

(vid. Resoluciones citadas en el "vistos"): a) Que la registración de un

exceso de cabida "stricto sensu" sólo puede configurarse como la

rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una

finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal

rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global

descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende

constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente

contenida en los linderos originariamente registrados; b) Que, fuera de

esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que, según el Registro,

corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar

el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la

originaria finca registral y una superficie colindante adicional, ya sea inscrita

-en cuyo caso sería precisa la segregación y adquisición de tal superficie-,

o no inscrita -en cuyo supuesto el cauce apropiado sería la previa

inmatriculación y agrupación a la finca registral preexistente; c) Que para la

registración del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre

la identidad de la finca, duda que se acentúa cuando la misma proviene

de dos segregaciones (cfr. artículo 298.5.o del Reglamento Hipotecario)

y la primera matriz se adjudicó en una actuación urbanística; d) Que la

duda expresada no puede deshacerse por el hecho de que el exceso sea

de pequeña cuantía ni por la certificación de un arquitecto que se

acompaña;

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto.

Madrid, 5 de noviembre de 2002.-La Directora general, Ana

López-Monís Gallego.

Excmo. Sr. Presidente del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad

Valenciana.