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En el recurso gubernativo interpuesto por don Rafael Martínez Díe,

Notario de Molins de Rei, frente a la negativa del Registrador de la

propiedad de Martorell número 1, don Ramón Abelló Margalef, a inscribir

una escritura de préstamo con garantía hipotecaria.

Hechos

I

Por escritura que autorizó el Notario de Molins de Rei don Rafael

Martínez Díe, en fecha 4 de enero de 2002, la Asociación Remar

(Rehabilitación de Marginados de Catalunya), con domicilio en Barcelona e

inscrita en el Registro de Asociaciones de la Generalitat de Catalunya con

el número 9.750 de la Sección 1.a, constituyó hipoteca sobre una finca

de su propiedad en garantía de un préstamo recibido de Banco de

Sabadell, S. A. En dicha escritura la entidad hipotecante actuó representada

por don Benito Chicharro Sánchez, como Director y apoderado de la misma

en virtud de nombramiento acordado por la Junta Directiva en reunión

de 1 de noviembre de 1995, elevado a público en escritura autorizada

por el Notario de Vitoria don Enrique Arana Cañedo-Argüelles el 14 de

noviembre de 1995, copia de la cual el autorizante da fe de que le es

exhibida y que juzga que las facultades representativas que le han sido

acreditadas y que resultan del indicado instrumento público son suficientes

para el otorgamiento.

II

Presentada copia de dicha escritura en el Registro de la Propiedad

de Martorell número 1, fue calificada con la siguiente nota: Calificado

en fecha 1 de febrero de 2.002 el precedente documento se han observado

los siguientes defectos subsanables que impiden su despacho: Conforme

a la Llei del Parlament de Catalunya de 18/6/1997 de Asociaciones

(Disposición Final 2.a) han de adaptarse los Estatutos de las Asociaciones

existentes a la entrada en vigor de dicha Ley e inscribir en el Registro

de Asociaciones dicha adaptación. Aunque se presenten al Registrador

los Estatutos debidamente adaptados e inscritos en el Registro de

Asociaciones, deberá autorizarse Acta notarial subsanatoria de la escritura

de hipoteca compareciendo el representante de la Asociación, pues de

lo contrario quedarían inexactas las manifestaciones hechas en la escritura

al haber omitido tal adaptación e inscripción. Del artículo 17 de la referida

Llei resulta que solo cabe delegación o apoderamiento en el caso de que

los actos no necesiten autorización o aprobación de la Asamblea. En

consecuencia, a la vista de la adaptación de los Estatutos y competencia de

la Junta para aprobar o no la hipoteca que se constituye el Notario deberá

emitir nuevo juicio de suficiencia de facultades del apoderado o, en su

caso, que se ha completado con acuerdo de la Asamblea de la Asociación

con expresa referencia a este acuerdo en la escritura. Este nuevo juicio

de suficiencia deberá hacerse en forma reglamentaria: Diligencia o Acta

subsanatoria. En cuanto a la hipoteca se denegarán: cláusula 4.a

(comisiones), 5.a (gastos), de la 6.a bis la letra f) (no inscribible) y g) (embargo

posterior), h) (concurso o quiebra o suspensión de pagos) y por ello es

necesario conformidad o inscripción parcial por el presentante. En base

a la expresada calificación negativa, se ha presentado con fecha 19 de

febrero de 2.002 recurso interpuesto por el Notario autorizante que se

dirige a la Dirección General de los Registros y del Notariado, que ha

motivado el asiento 1235 del Diario 51, solicitando expresamente que se

practique la anotación prevista en el artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria,

en vista de lo cual he tomado dicha anotación en el tomo 2202, libro

67 de Sant Esteve Sesrovires, folio 121, finca número 1067, anotación

letra B. Al margen de la anotación practicada se ha extendido la nota

de prórroga indefinida hasta la resolución definitiva del recurso. Martorell,

a 21 de febrero de 2002. El Registrador. Sigue una firma ilegible.

III

El Notario autorizante de la escritura pública interpuso recurso

gubernativo contra la anterior calificación, y alegó: 1.o Que la calificación

negativa a la que se contrae este recurso, ha llegado al conocimiento del Notario

autorizante por vía de fax. El cauce utilizado y el hecho de no aparecer

dirigida al Notario autorizante, se oponen a lo previsto en los

artículos 322 y 222.8, párrafo 2.o de la Ley Hipotecaria. Que, aparte de lo anterior,

cuando el legislador permite que las comunicaciones se realicen por fax,

lo establece expresamente, como lo demuestra la lectura del artículo 19

bis, párrafo 4, regla 7.a de la Ley Hipotecaria. Que la notificación de la

calificación recurrida fue recibida por fax el 1 de febrero de 2002, y se

advierte que la fecha de caducidad del asiento de presentación que consta

consignada en el repetido fax, no se aviene a lo ordenado imperativamente

en el artículo 323, párrafo 1.o de la Ley Hipotecaria, sin que tampoco

resulte de dicha comunicación haberse extendido la nota marginal a la

que se refiere la última norma citada, todo ello con olvido de las

consecuencias de dicho cómputo erróneo puede acarrear según se deriva del

artículo 17 de la Ley Hipotecaria. Que no se entiende que quiere significarse

cuando se apela al artículo 129 del Reglamento Hipotecario, ya que dicho

precepto ha sido declarado nulo por Sentencia del Tribunal Supremo de

fecha 22 de mayo de 2000. Que, no obstante, por razón de economía

procedimental, se da por recibida la notificación de la calificación negativa

que ahora se recurre. 2.o Que la calificación negativa se ha extendido

en términos que no se acomodan a lo que precisa el párrafo 2.o del

artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria, cuya consecuencia jurídica no es sino

emanación de cuanto consagran los artículos 9.3, 17.1 y 103 de la

Constitución Española. En efecto en la calificación no se hace constar el carácter

suspensivo o denegatorio de los defectos imputados al título, ni se motiva

suficientemente la calificación emitida. 3.o Que el Registrador en

conclusión, entiende que a la vista de la adaptación de los Estatutos y

competencia de la Junta para aprobar o no la hipoteca que se constituye

el Notario deberá emitir nuevo juicio de suficiencia de facultades del

apoderado, o en su caso, que se ha completado con acuerdo de la Asamblea

de la Asociación con expresa referencia a este acuerdo en la escritura.

Este nuevo juicio de suficiencia deberá hacerse en forma reglamentaria:

diligencia o acta subsanatoria. Que tal razonamiento no puede ser aceptado

en virtud de lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley 24/2001 de 27 de

diciembre. Que aún en la hipótesis de que los defectos apuntados fueran

confirmados, los medios de subsanación ofrecidos tampoco son los

procedentes. Que, en todo caso, y dado que la calificación recae sobre el

funcionamiento en el tráfico jurídico de una Asociación y afecta de alguna

manera al ejercicio de un derecho fundamental como el de Asociación

(Sentencia del Tribunal Constitucional de 14 de junio de 1999), parece

recomendable recordar lo siguiente: la Disposición final segunda de la

Ley de Asociaciones de Cataluña no impone la adaptación de los estatutos

de las asociaciones catalanas como requisito necesario para la subsistencia

de su personalidad jurídica, por ser dicha exigencia manifiestamente

inconstitucional, ya que se opondría al derecho fundamental consagrado

en el artículo 22 de la Constitución española, a la Declaración Universal

de Derechos Humanos y al Convenio Europeo para la Protección de los

Derechos Humanos (vid artículo 10.2 de la Constitución Española). Que

hay que señalar lo que dice la Sentencia del Tribunal Constitucional de 23

de julio de 1998. En consecuencia, el hecho de que en la escritura calificada

se reseñen debidamente las circunstancias personales de la Asociación,

conforme al documento auténtico aportado (de fecha 14 de noviembre

de 1995), junto con los argumentos expresados, ponen claramente de

manifiesto: a) La imposibilidad de que la presunción de veracidad e integridad

de que goza la escritura calificada puede ser desvirtuado por decisión

de un órgano de la Administración, según resulta del artículo 17 bis 2.b)

de la Ley del Notariado; b) La continuidad de la plena capacidad jurídica

y de obrar de la asociación representada, aún cuando no haya adaptado

sus estatutos a la citada Ley de Cataluña, circunstancia que no puede

aparecer consignada en el apoderamiento aportado dada la fecha de su

otorgamiento; c) La plena subsistencia de las facultades representativas

del apoderado, como mínimo respecto de adquirentes y terceros (cfr.

Artículo 1738 del Código Civil); y d) La necesidad apodíctica de que el

apoderado actúe conforme a las facultades que le fueron conferidas en la

fecha de su apoderamiento, que constituyen sus credenciales

representativas y legitimadas, vigentes y suficientes. Que este sentido se deduce

de una mera interpretación literal y lógica de los artículos 1732 y 1733

del Código Civil y 17.5 de la Ley de Asociaciones. Que la consecuencia

jurídica que resulta de la Disposición Final 1.a de la Ley 7/1997, de 18

de junio, de Asociaciones de Cataluña tampoco se opone a lo anteriormente

razonado. 4.o Que en cuanto a los pactos cuya inscripción se deniega

no cabe sino insistir en lo dicho en el apartado 2; no obstante siguiendo

el criterio de la Resolución de 14 de enero de 1991, se entra en el análisis

de los pactos mencionados en la nota remitida. Que debe distinguirse

entre la no inscripción de los pactos de carácter personal y la inscripción

parcial del título: aquélla de realizarse de oficio por el Registrador, mientras

que ésta debe realizarse a solicitud o con la conformidad del interesado

(artículos 322, párrafo 3 de la Ley Hipotecaria). Que conviene analizar

por separado cada uno de los cinco pactos cuya inscripción se

deniega: 1.a Cláusula cuarta (Comisiones). Que dentro de la cláusula destinada

a establecer las Comisiones que deberán satisfacerse por razón del

préstamo hipotecario formalizado, hay que distinguir entre la comisión de

apertura que atribuye al préstamo una causa onerosa, por lo que tiene

que constar en el asiento; y las restantes comisiones fijadas que integran

el contenido propio del complejo jurídico emanante del préstamo y garantía

real hipotecaria y, por tanto, afectan a los posibles terceros en los supuestos

de subrogación del acreedor y deudor hipotecario, por lo que deben ser

objeto de inscripción. 2.a Cláusula quinta (gastos). Que también debe

distinguirse entre los diversos apartados que contiene, para averiguar si

todos carecen de trascendencia real, y, por tanto, no deben constar en

el asiento. Así pues, los gastos derivados de la modificación y cancelación de

la hipoteca; los de conservación del inmueble hipotecado y el pago de

la prima del seguro de incendios y daños; los que se causaren para exigir

el cumplimiento de lo pactado; son inscribibles por y para facilitar su

cognoscibilidad legal, o bien como presupuesto para que operen ciertas

causas de vencimiento anticipado (Resolución de 2 de febrero de 1998),

o, por último, por haberse garantizado con la hipoteca constituida.

3.a Cláusula Sexta (Costas). Esta cláusula es obviamente de naturaleza

personal (artículo 1.129 del Código Civil). 4.a Cláusula Sexta bis, letra

f) (vencimiento anticipado por embargos posteriores). Que una

interpretación de la cláusula basada en el artículo 1284 del Código Civil, permite

comprender que la causa de vencimiento anticipado que se pretende

establecer se refiere a la aparición de créditos preferentes a la garantía real

constituida, aún cuando su tabulación sea posterior a la hipoteca, todo

ello de conformidad con el artículo 1129, 1.o y 3.o del Código Civil

(Resolución de 2 de febrero de 1998). 5.a Cláusula Sexta bis, letra h)

(vencimiento anticipado concursal de la parte deudora). Ciertamente esta

cláusula no es inscribible al ser reproducción de disposiciones normativas

de naturaleza imperativa (Resoluciones de 27 de enero de 1986 y 5 de

junio de 1987). Que para despejar cualquier duda en los casos de

retroacción de la quiebra hay que señalar lo que declaran las Sentencias del

Tribunal Supremo de 11 de octubre de 1985, 23 de febrero de 1990, 12

de marzo de 1993 y 12 de diciembre de 1995, entre otras.

IV

El Registrador en defensa de la nota, informó: que en cuanto a la

notificación por fax hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 322

y 323, 1.o de la Ley Hipotecaria. Que en cuanto al primer y segundo defecto

se indica la forma de subsanación, obviamente son defectos subsanables

y en cuanto a las cláusulas de la hipoteca se expresa "denegarán" lo que

implica que los defectos son insubsanables. Que el Notario cree que se

hace repetir un juicio de suficiencia de facultades representativas en

relación al apoderamiento de la Asociación, pero no es así, ni se cuestiona

su juicio de suficiencia (artículo 98 de la Ley 27 de diciembre de 2001)

ni es mera repetición sino que el juicio ha sido en base a un poder y

a unos Estatutos, pero la Ley del Parlament de Catalunya de Asociaciones

exige la adaptación, y pudiera ocurrir que en los estatutos adaptados no

quepan apoderamientos (artículo 17 de la Ley de Asociaciones) y entonces

lo que se pide es si se considera a juicio del Notario si es suficiente el

poder a la vista de los nuevos estatutos o no se considera suficiente sino

que se refiere aprobación de la Asamblea u otros órganos. Que no se

califica el juicio de suficiencia sino que se califica la falta de adaptación

de los Estatutos. Que de la Disposición Final 1.a de la Ley se deduce

que quedan nulos y sin efecto, los estatutos que se opongan a la Ley

y la remisión de la Disposición Final 2.a del artículo 2, se refiere a la

totalidad de dicho precepto. Que no se cuestiona la subsistencia de la

personalidad de la Asociación, por lo tanto, no se consideran aplicables

los artículos 1732, 1733 y 1738 del Código Civil. Que del artículo 17.5

de la Ley Catalana de Asociaciones cabe interpretar que tampoco un

apoderado podrá tener más facultades que las que pueda delegar el órgano

de gobierno a sus miembros y de la Disposición Final 1.a que si el poder

se confirió conforme a los estatutos anteriores éstos han devenido nulos

en cuanto se opongan al artículo 17.5 que es norma imperativa e incluso

al proceder a adaptar los estatutos de la Asociación tiene la posibilidad

de revocar ese poder o simplemente en cumplimiento del artículo citado

aprobar el acto de constitución de hipoteca. Que el recurso se plantea

contra la denegación de unas cláusulas de la hipoteca: 1.o Cláusula 4.a

(Comisiones). Que en cuanto a la comisión inicial de apertura, si está cobrada

de antemano o descontada en la entrega del préstamo, ya no puede

garantizarse con la hipoteca, pues ya está pagada. En cuanto a las comisiones

posteriores quizá podían garantizarse con la hipoteca pero se habría de

pactar un máximo y no lo ha sido en la escritura. 2.a Cláusula 5.a (Gastos).

Que los gastos de conservación del inmueble no son inscribibles como

declaró la Resolución de 16 de junio de 1996. Los gastos derivados de

modificación y cancelación de la hipoteca tienen carácter personal y, en

consecuencia, no inscribibles. El vencimiento anticipado por impago de

primas de seguros de incendios es inscribible, pero no ha sido denegado

expresamente. 3.a Cláusula 6.a bis, letra f) (no inscripción del título).

El recurrente está conforme con la denegación. 4.o Cláusula 6.a bis, letra g)

(embargos posteriores). No inscribible. 5.o.- Cláusula 6.a bis, letra h). No

inscribible, como reconoce el Notario.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 2, 17 y las disposiciones finales primera y segunda

de la Ley de Asociaciones de Cataluña de 18 de junio de 1997; 2.2, 9.2.o de

la Ley Hipotecaria; 51.6.a de su Reglamento y la Resolución de 2 de febrero

de 1998:

1. Al no suponer motivos de impugnación de la calificación recurrida

las diversas observaciones que el recurrente hace sobre el incumplimiento

en la misma de las exigencias formales que le ha impuesto el nuevo artículo

19 bis de la Ley Hipotecaria o al mecanismo utilizado para notificársela,

puede prescindirse de ellas, tanto en aras de la economía de procedimiento

y beneficio de los otorgantes a que el recurrente apela, como por el hecho

de no haber causado ninguna indefensión ni la posible inadecuación formal

de la redacción de la nota ni el medio utilizado para notificar su contenido.

No obstante debe recordarse al Registrador su obligación de dar estricto

cumplimiento a las normas que respecto de tales cuestiones formales

establecen los artículos 19 bis y 322 de la Ley Hipotecaria, redactados por

la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, todo ello en aras de la efectividad

de las garantías que a favor de los interesados se pretende asegurar

mediante la nueva regulación legal del recurso gubernativo.

2. Motivo central para el rechazo de la inscripción y en el que se

centran los dos primeros párrafos o apartados de la nota recurrida, es

la falta de adaptación de los estatutos de la entidad hipotecante, una

asociación, a la Ley por la que nadie ha cuestionado que haya de regirse,

la de 18 de junio de 1997 del Parlamento de Cataluña.

El nuevo régimen jurídico introducido por dicha Ley implica respecto

de las asociaciones existentes y sujetas a su ámbito de aplicación la

derogación de las disposiciones estatutarias y reglamentarias por las que con

anterioridad se regían en cuanto estuvieran en oposición a aquél, que

será supletorio de sus lagunas (cfr. disposición final primera) y en la

obligación de adaptar en plazo de tres años sus estatutos a lo dispuesto

en el artículo 2 del nuevo cuerpo normativo en la medida que no se

ajustasen a sus exigencias (cfr. disposición final segunda). Ese artículo 2.o a

cuyo contenido han de acomodarse los estatutos de las asociaciones

preexistentes es el que define la naturaleza de las asociaciones y sienta

sus principios fundamentales al señalar que las mismas son el fruto de

la unión voluntaria de tres o más personas para la el logro, sin ánimo

de lucro, de una finalidad común de interés general o particular, con el

compromiso de puesta en común de conocimientos, actividades o recursos

económicos, de forma temporal o indefinida, y la exigencia de que su

organización interna y funcionamiento sean democráticos, con pleno

respeto al pluralismo.

No existe, por tanto, una obligación general de adaptar los estatutos

de las asociaciones preexistentes al nuevo régimen legal, sino una concreta

y específica de hacerlo en relación con la discordancia que pueda darse

en determinados aspectos y cuyo incumplimiento, por otra parte, no es

objeto de una sanción específica. Por lo tanto, el primero de los puntos

o defectos de la nota, con todo el aditamento de actuaciones subsanatorias

posteriores que exige, no puede mantenerse.

3. Del segundo de tales puntos parece deducirse que la necesidad

de adaptación viene referida tan sólo a las facultades de los órganos de

la entidad en cuanto pudiera ser determinante de la subsistencia del

apoderamiento en virtud del cual actuó su representante.

Establece la nueva Ley que la gestión y representación de una asociación

corresponde a su órgano de gobierno de carácter colegiado (cfr.

artículo 17), extendiéndose la última a todos los actos comprendidos en los

fines de la asociación, pero admite la posibilidad de que los estatutos

puedan establecer que determinadas operaciones requieran de

autorización expresa de la asamblea, lo que, a su vez, determina que el órgano

de gobierno no pueda delegar los actos necesitados de esa autorización.

De este régimen legal parece deducir la nota recurrida que una hipotética

adaptación de los estatutos de la que resultasen limitadas las facultades

del órgano de gobierno para un acto como el que se pretende inscribir

por exigirse autorización de la asamblea, determinaría la ineficacia del

poder en cuya virtud actuó el representante de la asociación.

Tampoco puede mantenerse una construcción tan artificiosa. Al margen

de que, como se ha dicho, el legislador no ha impuesto obligación alguna

de modificar el régimen estatutario de los órganos de las asociaciones

preexistentes, sin perjuicio de dejarlo derogado y sustituido por el legal

en cuanto estuviera en contradicción con el mismo, una modificación

estatutaria posterior en el sentido apuntado si ya de por sí haría discutible

su alcance revocatorio respecto de un poder anterior, lo que en modo

alguno permite es entender que actuaría con eficacia revocatoria

retroactiva invalidando un acto realizado en uso del mismo con anterioridad.

4. Por último, de los pactos concretos de la escritura cuya inscripción

tampoco se admite en el último de los puntos de la nota, en realidad

tan solo se recurren tres, admitiendo la no inscripción de los restantes.

Lo es en primer lugar el rechazo a la inscripción de la cláusula en

que se convienen diversas comisiones a satisfacer por el prestatario. El

argumento de recurrente en el sentido de que su reflejo registral viene

obligado en cuanto a la de apertura por contribuir, junto con los intereses,

a atribuir al préstamo causa onerosa, y las restantes para posibilitar el

conocimiento a los posibles terceros en los supuestos de subrogación en

la posición de deudor no puede admitirse. Si el objeto de la inscripción

es el derecho real de hipoteca, en cuanto derecho real que es (cfr.

artículo 2.2.o de la Ley Hipotecaria), la inscripción de los pactos relativos a

la obligación que garantiza por el mismo en cuanto derecho accesorio

de garantía viene limitada a los imprescindibles para dar a conocer la

extensión del derecho inscrito (artículos 9.2.o de la Ley Hipotecaria y

51.6.a de su Reglamento), por lo que carece de justificación el acceso al

Registro del frecuente complejo de pactos obligacionales contenidos en

los títulos junto a los que son objeto específico de garantía. Tampoco el

argumento de su cognoscibilidad por los terceros a efectos de subrogación

es atendible pues ni puede confundiese la asunción de la deuda u

obligaciones garantizadas con la cesión y consiguiente adquisición de la más

amplia y compleja posición contractual de la parte deudora, ni de

producirse ésta sería objeto de inscripción otra cosa que la asunción de aquella

deuda.

Por las mismas razonas ha de rechazarse la inscripción de la cláusula

relativa a los gastos a cargo del prestatario. Por más que el recurrente

pretenda diferenciar unos de otros y entender que algunos, en concreto

los relativos a la modificación y cancelación de la hipoteca, conservación

del inmueble hipotecado y pago de la prima del seguro de incendios y

daños, son inscribibles para facilitar su cognoscibilidad legal -sic- o como

presupuesto para que operen ciertas causas de vencimiento anticipado,

lo cierto es que según resulta de la propia Resolución invocada, la de 2

de febrero de 1998, tan sólo lo serían si están específicamente garantizados,

o, en determinados casos su impago se ha configurado como causa de

vencimiento anticipado de la obligación por afectar a la subsistencia o

rango de la garantía que se inscribe.

Y por último, el relativo al vencimiento anticipado como consecuencia

de embargos posteriores, cuyo acceso registral se defiende con base en

el artículo 1284 del Código civil si se entiende como referido a la aparición

de créditos preferentes a la garantía de conformidad con el artículo 1129.1

y 3 del mismo Código, sería admisible, siguiendo la doctrina de la misma

Resolución, si se hubiera formulado en términos claros y con precisión

de supuestos, pero no a través de una fórmula genérica, referida a todo

tipo de embargos que la pauta interpretativa que se alega no permite

reducir a supuestos concretos.

Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso

revocando los dos primeros puntos o defectos de la nota recurridos, y

desestimarlo en cuanto al tercero.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia

del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 4 de noviembre de 2002.-La Directora general, Ana

López-Monís Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad número 1 de Martorell.