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En el recurso gubernativo interpuesto por el Notario de Ondarroa,

don Manuel Sarobe Oyarzun, contra la negativa de la Registradora de la

Propiedad de Éibar, doña Begoña Beitia Bastida, a inscribir una escritura

de segregación y división en propiedad horizontal.

Hechos

I

El 3 de mayo de 2002, mediante escritura otorgada ante el Notario

de Ondarroa, don Manuel Sarobe Oyarzun, la compañía mercantil "DBI,

Sociedad Anónima", propietaria de la finca registral número 6.599 del

Registro de la Propiedad de Éibar, segrega una parcela procedente de

la citada finca que se describe en la escritura y divide el resto de la finca

matriz en régimen de propiedad horizontal, haciendo constar las distintas

partes privativas que la componen.

II

Presentada la citada escritura en el Registro de la Propiedad de Éibar,

fue calificada con la siguiente nota: "Inscrita la segregación solicitada,

al tomo 978 del archivo, libro 131 de Motrico, al folio 160, finca 7.116,

inscripción 1.a, a nombre de "DBI, Sociedad Anónima"; y por lo que se

refiere al exponendo IV: Calificado el precedente documento, el cual fue

presentado el 14 de mayo último, bajo el asiento 1.539 del Diario 15,

y a solicitud del Notario autorizante, extiendo nota de calificación,

suspendiendo la inscripción solicitada, siendo el defecto subsanable, por no

ir precedida la división horizontal, de la previa declaración de obra nueva,

construida, o al menos comenzada, con el cumplimiento de los requisitos

legales pertinentes (licencia de obra, certificación del Arquitecto Director

de obra, seguro decenal en su caso...); y todo ello, con independencia

de que el complejo inmobiliario, que al parecer se quiere construir, haya

de regirse por las normas de la propiedad horizontal, y se divida

horizontalmente con asignación de cuotas, entre las diferentes edificaciones

comenzadas o bien proyectadas, en el supuesto de construcción por fases

(ya que de la escritura se deduce, que se pretende construir, varias naves

o edificaciones sobre una sola parcela, sin previa parcelación urbanística

(artículo 5.8, apartados 4.o y 5.o, 9 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal;

Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de

21 de marzo de 2001 y 23 de junio de 1998). Contra la presente nota

de calificación suspendiendo la práctica del asiento solicitado, podrá

interponerse recurso gubernativo, dentro del plazo de un mes desde la fecha

de la nota, por medio de escrito dirigido al Presidente del Tribunal Superior

de Justicia de esta demarcación, en los términos de los artículos 322 al

329 de la Ley Hipotecaria. Éibar, 5 de junio de 2002. La Registradora".

Firma ilegible.

III

El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo

contra la anterior calificación, y alegó: Que la Ley de Propiedad Horizontal,

no previó en su origen la existencia de urbanizaciones privadas o conjuntos

inmobiliarios, en los que salvadas las diferencias, se da la misma

circunstancia de la existencia de unas titularidades independientes sobre

determinados elementos de uso particulares y otras titularidades compartidas

entre elementos de uso común, con adscripción de éstas a aquéllas, así

como de una organización necesaria para la ordenación de las relaciones

asociativas, externas e internas, del conjunto de titulares. Que la posición

de la doctrina ha sido la de aplicar en estos casos la figura de la propiedad

horizontal, adjetivada como tumbada. Esta postura es la adoptada por

la Resolución de 2 de abril de 1980 y las sentencias del Tribunal Supremo

de 18 de abril de 1988, 13 de marzo de 1989 y 23 de septiembre de 1991.

Que el vacío legal en la materia ha sido llenado mediante el artículo 20

de la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 46/1960, de 21

de julio, sobre Propiedad Horizontal, que añade un capítulo III a esta

Ley, rubricado "Del Régimen de los Complejos Inmobiliarios Privados" y

el artículo 24 regula los requisitos de los complejos inmobiliarios privados.

De lo anterior se deduce que para aplicar directamente la Ley de Propiedad

Horizontal, no se precisa declaración de obra nueva alguna con carácter

previo. Que hay que concluir diciendo que la carencia total de edificaciones

y la falta de los correspondientes proyectos no impide la existencia de

parcelas que puedan dar lugar a un complejo inmobiliario privado en

los términos que prevé el artículo 24.1 de la Ley de Propiedad Horizontal;

y no tendría sentido que, siendo ello posible, no pudiera gozar de la

protección que se deriva de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Que lo que justifica la propiedad horizontal es la vinculación funcional

entre los diferentes elementos integrantes del complejo, la cual puede

existir antes de ejecutarse edificación alguna, como sucede, por ejemplo, con

el vial común del acceso a las parcelas privativas que se da en el supuesto

que se estudia, igualmente necesario con o sin edificio. Que hay que añadir

que la posibilidad de construir e inscribir el régimen de propiedad

horizontal sobre las parcelas, resulta de gran interés para sus adquirentes

al propiciar el conocimiento del estatuto jurídico de estas con todo lo

que se incluye. Que la Dirección General de los Registros y del Notariado

admite la inscripción en sede de la propiedad horizontal "tradicional" antes

de iniciarse la construcción de la denominada "prehorizontalidad", en

Resolución de 17 de julio de 1998. Que el criterio de la señora Registradora

no puede mantenerse porque relega al último momento la determinación

del contenido del derecho de propiedad inherente a las parcelas y la

dificultad de la configuración de la propiedad horizontal frente a la facilidad

de la configurada por el promotor único, antes de su venta, a parte de

multiplicar innecesariamente las operaciones y costas notariales, fiscales

y registrales. Que se manifiesta en las escrituras con mediana claridad

que el objeto de la propiedad horizontal es, precisamente, crear para su

enajenación a diferentes personas, parcelas independientes, añadiéndose

en los estatutos que el titular de cada parcela podrá ejecutar en la misma

la edificación pertinente. Que se acredita en la escritura la obtención de

la preceptiva licencia municipal. Que en cuanto a las Resoluciones citadas

por la Registradora, la de 21 de marzo de 2001, no hace sino confirmar

los argumentos del recurrente y la de 23 de junio de 1998, no es aplicable

al caso presente.

IV

La Registradora de la Propiedad, en defensa de la nota, informó: Que

la obra nueva es previa a la propiedad horizontal "ordinaria", puesto que

presupone la existencia de una edificación susceptible de división en pisos

o locales susceptibles de aprovechamiento independiente en los términos

del artículo 396 del Código Civil, cuyo título constitutivo ha de contener

necesariamente la descripción del edificio en su conjunto (artículo 5 de

la Ley de Propiedad Horizontal). Que este es el sentido de la Resolución

de 23 de junio de 1998. Que es previa la obra nueva asimismo a la propiedad

horizontal "tumbada" a la que es aplicable el artículo 396 del Código Civil

y que puede estar integrada por dos o más edificaciones o dos o más

parcelas, o ambas, pudiendo dar lugar a lo que se denomina "complejo

inmobiliario" o "propiedad horizontal compleja", en los términos del

artículo 24, según entiende la doctrina, cuya especialidad se refiere a la

existencia de elementos comunes de dos clases y, por tanto, dos tipos de

cuotas (las generales y las de cada edificio). Que el hecho que la comunidad

tumbada pueda estar integrada por dos o más parcelas, se considera no

implica que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal autorice

a dividir horizontalmente una parcela registral en cuatro y configurar el

resto de finca matriz como elemento común, sin previa declaración de

obra nueva, al menos, comenzada; ya que esta es la vía que se ha utilizado

para organizar el régimen de propiedad sobre la finca, cuando se hubiere

logrado la vía de parcelación y la configuración de una "titularidad ab

rem", sobre la parte o partes de la finca destinada a ser elemento común,

como fincas independientes. Todo ello sin perjuicio de que ulteriormente

hayan de regirse las parcelas resultantes por las normas de la Ley de

Propiedad Horizontal. Que es el régimen de Propiedad Horizontal, a través

de su título constitutivo, el destinado a regular la forma especial de

propiedad que se produce en los casos previstos en el artículo 2 de la Ley

de Propiedad Horizontal; pero no es el medio hábil para crear las parcelas,

sino para regular la especial situación que se produce entre dos o más

elementos comunes. Que el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal,

al hablar de "dos o más parcelas", se considera que se está refiriendo

siempre a dos o más parcelas integradas en el complejo inmobiliario, alguna

de las cuales puede no estar edificada, o bien para destino específico

común, o bien por tratarse de un supuesto de constitución por fases. En

cualquier caso la construcción deberá estar comenzada y declarada, para

que se pudiera hablar de una construcción por fases, a los efectos de

formalización en documento público y constancia registral (Resolución

de 21 de marzo de 2001).

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 396 del Código Civil, 2 y 24 de la Ley de Propiedad

Horizontal, las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1988,

13 de marzo de 1989 y 23 de septiembre de 1991, así como las Resoluciones

de esta Dirección General de 2 de abril de 1980, 27 de mayo de 1988

y 5 de marzo de 2001:

1. Son hechos relevantes para la resolución del presente recurso los

siguientes: Se presenta en el Registro escritura por la que los representantes

del titular registral constituyen sobre una finca el régimen de propiedad

horizontal, siendo los elementos privativos cuatro parcelas y elemento

común un vial central, estableciendo, además, que el titular de cada parcela

privativa podrá edificar en la misma un edificio industrial de acuerdo

con las previsiones del plan parcial correspondiente. La Registradora

suspende la inscripción "por no ir precedida la división horizontal de la previa

declaración de obra nueva, construida o, al menos, comenzada". El Notario

recurre la calificación.

2. En el presente supuesto no existe una propiedad horizontal, sino

una división en fincas independientes sobre la que se constituye un

complejo inmobiliario (cfr. artículo 24.2 números a) y b) de la Ley de Propiedad

Horizontal). Pero, aunque se tratara de una propiedad horizontal, dicha

Ley, en ningún momento, exige la previa declaración de obra nueva, la

cual nunca es requisito indispensable para la constitución de tal régimen,

puesto que el mismo se puede constituir contando como base una

edificación antigua que tenga unidades susceptibles de aprovechamiento

independiente.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto,

revocando la calificación de la Registradora.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir

mediante demanda ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la provincia

del lugar donde radica el inmueble, en el plazo de dos meses desde su

notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello

conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 23 de octubre de 2002.-La Directora general, Ana López-Monís

Gallego.

Sr. Registrador de la Propiedad de Éibar.